En el actual contexto económico, muchas personas enfrentan desafíos significativos para cumplir con sus obligaciones hipotecarias. La incertidumbre financiera y los cambios en el mercado pueden llevar a una situación en la que mantener al día los pagos de una hipoteca se convierte en una tarea insostenible.
La dación en pago es un concepto que, aunque no nuevo, ha cobrado relevancia en los últimos años debido a la creciente necesidad de encontrar soluciones flexibles para los problemas de deuda. Este mecanismo permite al deudor entregar su propiedad al acreedor en lugar de hacer frente a los pagos pendientes, liberando así de la deuda hipotecaria de manera definitiva. Sin embargo, se deben tener en cuenta diversos requisitos para que la dación en pago sea aceptada.
¿Qué requisitos son necesarios para la dación en pago?
Para poder entregar tu vivienda en concepto de dación en pago, se deben cumplir una serie de requisitos:
- El deudor debe encontrarse en el umbral de exclusión. Es decir, la persona que posee la deuda debe encontrarse en una situación económica complicada, llegándose a considerar riesgo de exclusión social.
- El precio de la adquisición de la vivienda no puede superar los 250.000 euros.
- Inviabilidad del Plan de Reestructuración. Se debe haber dado el caso en el que el deudor haya intentado reestructurar o modificar su deuda para saldarla de forma más sencilla y el resultado ha sido inviable.
- La entidad ha optado por no aplicar la quita de la deuda.
- Estado del procedimiento de ejecución. El banco ha comenzado un proceso legal para la ejecución hipotecaria (reclamación de la vivienda) pero aún no ha anunciado la subasta.
- La vivienda no debe tener cargas posteriores a la deuda.
- Se debe haber presentado la solicitud dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración o en curso un plan de reestructuración si se observa la imposibilidad del pago.
En caso de no cumplir estos requisitos, la dación en pago no será aceptada. Además, cualquier acuerdo con la entidad bancaria realizado anteriormente sobre estos requerimientos no estará amparado.
Posibilidad de alquilar la vivienda
En caso de que la dación de pago sea aceptada, el deudor puede solicitar al banco el alquiler de la vivienda durante un periodo de dos años. Durante este periodo, el deudor deberá pagar en concepto de renta el 3% del total de la deuda en el momento de la dación. Sin embargo, si el deudor no pagara la renta, se aplicará un interés de un 10% en concepto de demora, lo que causaría que la deuda en el alquiler creciera rápidamente.
Requisitos de exención de IRPF
En el caso de que el inmueble entregado al acreedor tenga más valor que la deuda a saldar la normativa fiscal puede considerar esta diferencia como una ganancia y por tanto, tener implicaciones fiscales sobre el IRPF.
La Agencia Tributaria explica en qué circunstancias la vivienda es exenta del IRPF:
- Transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor. Debe ser la vivienda principal del deudor o del aval de este la que se manifieste para la transmisión de dación de pago.
- Transmisión de la vivienda por dación en pago o ejecuciones hipotecarias. La entrega de la vivienda puede darse directamente al banco para saldar la deuda, es decir, la dación de pago o a través de un proceso legal donde la vivienda es vendida para pagar la deuda. Esta última ejecución hipotecaria debe ser llevada a cabo por un juez o notario.
- Cancelación de deudas garantizadas con hipoteca. La finalidad de la dación o venta debe ser la cancelación de las deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual. Esta deuda puede haber sido adquirida por una entidad bancaria o cualquier otra entidad que pueda realizar préstamos o créditos hipotecarios.
- Propietario sin otros bienes suficientes. El propietario del inmueble habitual no debe disponer de otros bienes o derechos para saldar la totalidad de la deuda.
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