Comprar una vivienda es un paso importante que implica diversos trámites administrativos y fiscales. Entre ellos, es fundamental saber cómo declarar la compra de vivienda correctamente en la Declaración de la Renta para evitar problemas con Hacienda y, en algunos casos, aprovechar posibles deducciones fiscales.
¿Es obligatorio declarar la compra de una vivienda?
Sí, la compra de una vivienda debe declararse ante Hacienda, aunque la forma en que se haga dependerá de diversos factores como el tipo de vivienda, la financiación y las deducciones disponibles. No informar sobre la adquisición puede dar lugar a sanciones o requerimientos fiscales.
Además, aunque no siempre conlleve un impacto inmediato en la Declaración de la Renta, sí es obligatorio registrarla en el catastro y pagar los impuestos correspondientes. Actualmente, la propia notaría se encarga de realizar el cambio de titularidad, conocido como «alteración de titularidad», y el Catastro informa a vendedores y compradores a través de una carta postal. Esto permite a los interesados realizar gestiones en caso de errores en el registro.
Si la compra ha sido realizada con una hipoteca, la entidad bancaria también informará a Hacienda sobre la operación.
¿Cómo declarar compra vivienda en la Renta 2025?
1. Incluir la vivienda en el patrimonio
Cuando compras una vivienda, esta debe incluirse en la declaración del IRPF en el apartado de “Bienes inmuebles» dentro del modelo de declaración. Se deben detallar:
- El valor de compra.
- La referencia catastral.
- La ubicación del inmueble.
- El porcentaje de propiedad en caso de compra compartida.
- Si la vivienda es de uso habitual o si se destina a alquiler.
2. Deducciones por compra de vivienda
Si adquiriste la vivienda antes de 2013 y sigues pagando una hipoteca, podrías seguir beneficiándote de la deducción por adquisición de vivienda habitual, con una desgravación del 15% sobre un máximo de 9.040 euros anuales. Sin embargo, esta ventaja no se aplica a nuevas compras.
En caso de haber comprado en 2025, podrás acceder a otras deducciones, como incentivos fiscales para jóvenes o para viviendas con eficiencia energética.
Las viviendas que cumplan con criterios de sostenibilidad pueden beneficiarse de ayudas y bonificaciones fiscales, por lo que es recomendable consultar las condiciones específicas de cada comunidad autónoma.
Además, si la vivienda adquirida es de protección oficial (VPO) o vivienda con precio limitado (VPPL), podrás acceder a beneficios fiscales adicionales, como reducciones en el pago del IBI, bonificaciones en los gastos de notaria y registro, así como posibles reducciones en las cuotas hipotecarias según el programa de ayudas vigente en tu comunidad autónoma.
3. Hipoteca y declaración de intereses
Si financiaste la compra con una hipoteca, los intereses pueden tener impacto fiscal. En algunos casos, los préstamos hipotecarios vinculados a la compra de la primera vivienda pueden generar deducciones autonómicas.
Además, si has recibido ayudas o bonificaciones para la compra, como las destinadas a familias numerosas o menores de 35 años, estas también deben incluirse en la declaración. En algunos casos, estas ayudas se consideran rendimientos de capital mobiliario y pueden estar sujetas a tributación.
4. Gastos deducibles asociados a la compra
En algunos casos, ciertos gastos vinculados a la compra pueden deducirse. Entre ellos:
- Gastos de notaría.
- Registro de la propiedad.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), si procede.
- Comisiones bancarias por apertura de hipoteca.
- Tasaciones, gestorías y honorarios a la agencia inmobiliaria, en caso de haber recurrido a estos servicios.
Es importante guardar todos los justificantes de pago, ya que Hacienda puede requerirlos en caso de revisión.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda?
La compra de una vivienda conlleva ciertos impuestos que varían según el tipo de inmueble:
- IVA (10%) en viviendas nuevas. En caso de viviendas de protección oficial, el IVA puede reducirse al 4%.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano, con un porcentaje que varía según la comunidad autónoma. En el caso de Madrid, por la compra de una vivienda habitual inferior a 250.000€ tiene una reducción del 10%, en caso de ser una familia numerosa existe una reducción del 33% y, en el caso de una compra a través de una sociedad dedicada a asuntos inmobiliarios, es posible la reducción de hasta un 66% del ITP.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en caso de hipoteca. Este impuesto también varía según la comunidad autónoma y la cantidad prestada por la entidad bancaria.
- Plusvalía municipal en caso de que la vivienda haya sido adquirida por herencia o donación.
Estos impuestos no se reflejan directamente en la declaración del IRPF, pero es importante haberlos abonado correctamente para evitar problemas fiscales.
¿Qué pasa si la vivienda se destina al alquiler?
Si compras una vivienda y decides alquilarla, debes incluir los ingresos obtenidos en tu declaración de la Renta dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, hay deducciones aplicables, como:
- Gastos de comunidad.
- Seguro del hogar.
- Gastos de reparación y mantenimiento.
- Intereses de la hipoteca.
Además, si el inquilino usa la vivienda como residencia habitual, el propietario puede beneficiarse de una reducción del 60% sobre los rendimientos netos obtenidos.
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