Vender una vivienda heredada es una operación que implica no solo la transmisión del inmueble, sino también una serie de obligaciones fiscales que deben tenerse en cuenta para cumplir con la normativa vigente en 2025. Conocer cómo tributa la venta de una vivienda heredada permite planificar correctamente la operación y evitar sorpresas con Hacienda y los ayuntamientos.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el incremento de valor que experimenta un terreno desde la fecha de fallecimiento del propietario hasta el momento de la venta del inmueble.
El cálculo de la plusvalía municipal se realiza a partir del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la adquisición de la vivienda por el causante. Cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes y fórmulas de cálculo, por lo que el importe a pagar puede variar considerablemente según la localidad en la que se encuentre el inmueble. En cualquier caso, es un impuesto que debe considerarse de manera previa a la venta, ya que forma parte de las cargas que gravan la transmisión de la propiedad.
Ganancia patrimonial y tributación en IRPF
Además de la plusvalía municipal, la venta de una vivienda heredada está sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), específicamente en concepto de ganancia patrimonial. La ganancia patrimonial se determina como la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble, que corresponde al valor declarado en la aceptación de la herencia, y el precio de venta que se haya pactado con el comprador.
El valor de adquisición incluye no solo el valor declarado en la herencia, sino también los gastos inherentes a la adjudicación y las mejoras realizadas en la vivienda. Además, en comunidades autónomas como Madrid —donde existe una bonificación muy elevada en el Impuesto de Sucesiones para herederos directos— es habitual valorar la vivienda heredada por un importe superior al precio real de mercado. Esta práctica permite minimizar la futura ganancia patrimonial en el momento de vender la vivienda, ya que la tributación en la aceptación de herencia suele ser muy reducida en comparación con lo que podría suponer la tributación posterior en IRPF.
En 2025, las ganancias patrimoniales derivadas de la venta tributan dentro de la base del ahorro del IRPF, con los siguientes tramos aplicables:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000 € a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 30%
Es importante destacar que, aunque la vivienda haya sido heredada, el hecho de venderla genera una obligación fiscal que debe ser declarada en la declaración de la renta correspondiente. El incumplimiento de esta obligación puede conllevar sanciones y recargos por parte de la Agencia Tributaria , por lo que resulta fundamental planificar la venta teniendo en cuenta la tributación aplicable.
Reducciones y exenciones fiscales
Existen ciertas situaciones que pueden dar lugar a reducciones o exenciones en el impuesto sobre la ganancia patrimonial de la venta de una vivienda heredada. Una de las más conocidas es la exención por reinversión en vivienda habitual, que permite reducir o incluso anular la tributación si el heredero reinvierte el importe obtenido en la adquisición de su vivienda habitual siempre y cuando el propietario reinvierta en los siguientes 24 meses a la venta en compra de vivienda habitual.
Otras posibles reducciones pueden derivarse de la edad del heredero (en caso de tener más de 65 años puede vender y no tributar la ganancia patrimonial). su grado de discapacidad o circunstancias específicas establecidas por la normativa fiscal. No obstante, estas reducciones deben analizarse de manera individual y conforme a la legislación vigente en cada momento, por lo que es recomendable revisar la situación particular antes de iniciar la venta.
Documentación necesaria para la venta
Para formalizar la venta de una vivienda heredada, es necesario contar con toda la documentación que acredite tanto la titularidad del inmueble como su situación registral y fiscal. Entre los documentos fundamentales se incluyen el certificado de defunción del causante, el testamento o declaración de herederos, la escritura de aceptación de la herencia, y la nota simple registral actualizada.
Asimismo, será necesario disponer del valor catastral del inmueble y de los justificantes de gastos realizados en la propiedad, así como de cualquier documentación que acredite el pago de impuestos anteriores relacionados con la vivienda. Contar con estos documentos permite que la operación de compraventa se realice de manera correcta y transparente, evitando retrasos o problemas legales.
Antes de vender
La venta de una vivienda heredada en 2025 implica atender tanto a los impuestos locales como a la tributación en IRPF. La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo, mientras que la ganancia patrimonial tributa dentro de la base del ahorro, con tipos progresivos según el importe obtenido. Aunque existan reducciones y exenciones, la planificación fiscal previa es fundamental para asegurar que la venta se realice de manera eficiente y conforme a la normativa.
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