Al vender una vivienda en Madrid es importante tener en cuenta todos los impuestos y gastos asociados para evitar sorpresas. Uno de los impuestos más relevantes es la plusvalía municipal, este se aplica sobre el incremento de valor que ha experimentado el terreno de la propiedad durante el periodo de tiempo en que ha sido propiedad del vendedor.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto que se paga cuando vendes una propiedad en una zona urbana. Este impuesto no se basa en el valor total de la propiedad, sino en el valor del terreno sobre el que está construida. Es decir, se fija en cuánto ha aumentado el valor del suelo desde que el inmueble es comprado hasta que es vendido.
Este impuesto lo gestiona el Ayuntamiento de la ciudad donde está ubicado el inmueble y se aplica solo a los terrenos en áreas urbanas. Es importante no confundir la plusvalía municipal con la plusvalía económica, o ganancia patrimonial, que se refiere a la ganancia económica que obtienes al vender una propiedad, siendo ésta la diferencia entre el importe de venta menos el importe de compra. La plusvalía municipal solo tiene en cuenta el incremento del valor del terreno, no de la construcción o la casa en sí misma.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid
Para calcular la plusvalía municipal, se deben tener en cuenta tres aspectos:
- El valor catastral del suelo: Es un valor que se puede obtener en el recibo del IBI que cada año emite el Ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. No se incluye el valor de la construcción, únicamente el del terreno.
- Años de tenencia: Se tienen en cuenta los años que el propietario ha sido dueño del inmueble, se cuenta desde que la vivienda fue comprada hasta que se vende, cuanto más tiempo haya sido el mismo propietario, mayor será el impuesto.
- Coeficiente de incremento. Este porcentaje lo decide el Ayuntamiento y varía según la cantidad de tiempo que el propietario haya sido dueño. Este coeficiente tiene el objetivo de indicar cuánto ha subido el valor del terreno cada año.
La fórmula para el cálculo es la siguiente:
Valor Catastral del Suelo x Coeficiente de Incremento = Incremento
Incremento x Tipo Impositivo = Plusvalía Municipal
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?
Generalmente en una acción de compraventa, el pago de la plusvalía debe realizarlo el vendedor. Sin embargo, en el caso de que se trate de una donación o una herencia, deberán ser los beneficiarios quienes asuman el pago del impuesto.
¿Cuál es el procedimiento para pagar la plusvalía?
- Presentación de la autoliquidación. Una vez realizado el cálculo del impuesto, se debe presentar la autoliquidación, es decir, se tiene que declarar cuánto se debe pagar. En el caso del Ayuntamiento de Madrid, con la presentación de la copia simple autorizada, es suficiente. Sin embargo, dependiendo el Ayuntamiento el proceso puede variar, pero de forma generalizada es necesario completar un formulario proporcionado por el Ayuntamiento y entregar la documentación requerida (copia simple autorizada, el DNI del vendedor y del comprador, y el recibo del IBI más reciente).
- Cumplir con los plazos. Es fundamental cumplir con los plazos establecidos para evitar multas o recargos:
- Transmisiones inter vivos. En el caso de tratarse de una acción de compraventa, el plazo para presentar la autoliquidación y pagar el impuesto es generalmente de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública de la transmisión.
- Transmisiones mortis causa. En el caso de tratarse de una herencia, el plazo suele ser de seis meses a partir de la fecha del fallecimiento, con la posibilidad de solicitar una prórroga de hasta un año.
- Pago del impuesto. Esta transacción se puede realizar tanto en las oficinas del Ayuntamiento como en entidades bancarias autorizadas. Dependiendo del Ayuntamiento, el pago puede realizarse en efectivo, tarjeta de crédito o débito o transferencia bancaria.
- Recibo de pago y confirmación. Este documento es importante como prueba de que se ha cumplido con las obligaciones fiscales. El propietario debe guardarlo junto con la documentación relacionada con la venta de la propiedad.
¿Puedo evitar pagar la plusvalía municipal?
Sí, siempre que se demuestre que la vivienda no ha incrementado el valor durante el tiempo que se ha disfrutado de ella.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo avala esta máxima y declara nula la liquidación de la plusvalía municipal en los casos en los que no existe ganancia patrimonial.
Sin embargo, se debe tener en cuenta que lo habitual es que el Ayuntamiento gire igualmente la plusvalía municipal, por lo que lo recomendable es primero abonar el impuesto y posteriormente reclamar si no hemos obtenido ganancias patrimoniales.
Cuando la parte vendedora no sea residente en España, el trámite del pago de la plusvalía municipal corresponderá a la parte compradora a coste del vendedor. Por tanto, debe realizarse una provisión de fondos de un 3% del importe de la compraventa, aproximadamente, en el proceso de venta ante notario.
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