Vender una vivienda en Madrid es una gran oportunidad, pero también conlleva el pago de algunos impuestos que hay que tener en cuenta.Conocer las obligaciones fiscales es fundamental para evitar sorpresas y planificar adecuadamente la venta.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El principal impuesto que debes pagar al vender una vivienda es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que la ganancia obtenida se considera un incremento patrimonial. Es decir, el beneficio que obtienes de la venta de la vivienda está sujeto a tributación.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial? La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. Sin embargo, hay algunos gastos que se pueden deducir, como las reformas realizadas en la vivienda, los gastos de notaría o el pago de la plusvalía municipal.
Tramos del IRPF en 2024:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000€ a 300.000€: 27%
- Más de 300.000€: 28%
Es importante tener en cuenta que los contribuyentes mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa pueden quedar exentos de pagar este impuesto si la venta es de su vivienda habitual y se cumplen ciertos requisitos.
Además también están exentos de tributar esta ganancia patrimonial aquellos que venden su vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual. Para ello tienen 24 meses de plazo desde la escritura de venta para escriturar la compra de la vivienda habitual.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o Plusvalía Municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, se paga al ayuntamiento y grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste la vivienda hasta que la vendes.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para calcular la plusvalía municipal se tienen en cuenta dos factores:
- Valor catastral del terreno: Se encuentra en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Años de posesión de la vivienda: Cuanto más tiempo haya pasado desde que adquiriste el inmueble, mayor será el impuesto.
Cada ayuntamiento establece su propio porcentaje, que varía en función de los años transcurridos y del valor catastral. Se debe tener en cuenta que en el año 2021 se hicieron modificaciones y si la vivienda es vendida durante los primero 5 años, será penalizado.
Excepciones: Aunque técnicamente se queda exento de pagar la plusvalía municipal si se vende la vivienda por un precio inferior al de compra, actualmente la normativa exige que el impuesto se declare igualmente. Es decir, hay que presentar el trámite para que la liquidación resulte en un importe cero, aunque no se pague nada.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto que grava la propiedad de inmuebles y se paga anualmente al ayuntamiento. En el momento de la venta, es importante saber que el propietario que posea la vivienda a 1 de enero del año en que se realiza la venta es el responsable del pago del IBI para todo ese año.
¿Qué pasa si vendes a mitad de año?
Aunque hayas vendido tu vivienda a mitad de año, como propietario a fecha 1 de enero, debes pagar el IBI correspondiente a todo el año. Sin embargo, es habitual que se negocie con el comprador para que asuma una parte proporcional del impuesto.
Descuento en el IBI para familias numerosas
Además, es importante saber que las familias numerosas tienen derecho a un descuento en el IBI. En Madrid al domiciliar el pago del impuesto al fraccionarlo de manera mensual, es posible obtener un ahorro del 5% sobre el total a pagar.
Exenciones y reducciones fiscales
Existen algunos supuestos en los que puedes estar exento de pagar algunos impuestos o beneficiarse de reducciones fiscales:
- Exención por reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes la totalidad de la ganancia en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes estar exento de pagar el IRPF por la ganancia obtenida.
- Exención para mayores de 65 años: Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, estás exento de tributar por el IRPF, siempre que sea tu residencia habitual.
- Reducción por gastos y reformas: Los gastos asociados a la venta (comisión de la inmobiliaria, gastos de notaría, registro, etc.) y las mejoras o reformas realizadas en la vivienda se pueden restar de la ganancia obtenida, lo que reduce la cantidad sobre la que se calcula el IRPF.
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