Si estás pensando en dejar tu vivienda en las manos de una inmobiliaria en Madrid como Almanova para su venta, debes tener en cuenta que existen una serie de gastos inherentes a una operación de compraventa inmobiliaria. Hace unos meses, en nuestro blog, te orientábamos acerca de cuanto te puede costar vender una vivienda en Madrid. En esta ocasión, nos detenemos en los impuestos que hay que abonar al vender una vivienda.
El impuesto sobre la renta – IRPF
Como seguramente ya sabrás, el IRPF es el impuesto que grava la renta del ejercicio: por un lado los rendimientos del trabajo, por otro los rendimientos del capital (aquí entran los inmuebles) y por último los rendimientos de actividades económicas. Además, también se gravan las ganancias en el patrimonio personal. Por tanto, es lógico inducir que la venta de una vivienda esté gravada por el IRPF.
Al hacer el IRPF en la campaña del siguiente año natural a la venta de la vivienda, es necesario incluir la ganancia derivada del proceso de transmisión inmobiliaria, en caso de haber efectivamente plusvalía.
Es decir, si al restar el precio de compra original al de venta, el resultado es un valor positivo, debes pagar impuestos por esa plusvalía.
Lo interesante es que al precio de compra original puedes no solamente incluir los gastos e impuestos derivados de esa compra (IVA, comisión inmobiliaria, notaría…), también de la venta (plusvalía municipal comisión inmobiliaria…) sino también sumar el valor de todas las inversiones de mejora realizadas en la vivienda (reformas o climatización, por ejemplo).
Como ves, al hacer el IRPF es necesario incluir la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de vivienda. Si se da lugar a plusvalías en la venta del piso, es decir, si hay ganancias, habrá que pagar impuestos.
«¿Y cuánto voy a pagar de IRPF?»
Las ganancias patrimoniales tributan en el IRPF a un tipo progresivo:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 a 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 a 200.000 euros: 23%
- Ganancias superiores a 200.000 euros: 26%
«¿Existen excepciones? ¿Puedo ahorrarme pagar el IPRF?»
La respuesta es sí. Existen excepciones y además se trata de dos casos bastante habituales. La primera excepción aplica a los vendedores que reinvierten la totalidad del dinero obtenido por la venta de su casa en comprar una nueva vivienda habitual. Si es tu caso tendrás, eso sí, solo dos años para reinvertir el dinero. Esta excepción no se aplica cuando se invierte el dinero en la compra de una segunda vivienda.
La segunda excepción es para personas mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
En ese caso, el vendedor no tiene que pagar IRPF en caso de haber plusvalía. En cambio, si se trata de una segunda vivienda, para poder optar deberán invertir el total del dinero obtenido de la venta en una renta vitalicia, ya sea con un banco o con una aseguradora.
La Plusvalía Municipal
El segundo impuesto que hay que pagar al vender una casa en Madrid es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o más conocido como Plusvalía Municipal.
Es el impuesto que grava el incremento del valor del suelo de nuestra vivienda desde el momento en que la compramos hasta la venta. Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos.
En la ciudad de Madrid, existe un plazo de 30 días hábiles desde que se hace efectiva la venta para pagar este impuesto.
Para calcular lo que deberás de pagar de Plusvalía Municipal en el Ayuntamiento de Madrid, debes conocer:
- Años de los que disfrutaste de la vivienda (solo contarán los años enteros naturales)
- El valor catastral de la casa (podrás consultarlo en el recibo del IBI del último año)
- Coeficiente de incremento, definido por el ayuntamiento en función de la duración del periodo impositivo. Consultar.
- Porcentaje de tributo, también definido por el ayuntamiento. Consultar.
El resultado final será el de aplicar el coeficiente de incremento al valor catastral y sumar el porcentaje de atributo a la base imponible resultante del cálculo anterior.
«¿Puedo evitar pagar la plusvalía municipal?“
No te preocupes. En Almanova nuestros expertos te ayudan a calcular el valor final de la plusvalía municipal, para que tengas toda la certeza de cuánto debes pagar por este impuesto.
Sí, siempre que demuestres que tu vivienda no ha incrementado de valor durante el tiempo que has disfrutado de ella.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo avala esta máxima y declara nula la liquidación de la Plusvalía Municipal en los casos en los que no existe ganancia patrimonial.
Eso sí, lo habitual es que el Ayuntamiento gire igualmente la Plusvalía Municipal, por lo que lo recomendable es primero abonar el impuesto y posteriormente reclamar si no hemos obtenido ganancias patrimoniales.
Cuando la parte vendedora no sea residente en España, el trámite del pago de la Plusvalía Municipal corresponderá a la parte compradora a coste del Vendedor.
¿Quién debe pagar el IBI? ¿El comprador o el vendedor?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, más conocido como IBI, es otra tasa que imponen los ayuntamientos y que grava el mero hecho de poseer una vivienda. Sobre quién debe pagar el IBI correspondiente al año de la compraventa, la respuesta es que el ayuntamiento girará el recibo a quien fuese dueño de la vivienda el 1 de enero de ese año. Sin embargo, se suele llegar a un acuerdo entre las partes para hacer un reparto equitativo del pago en función del tiempo que cada parte haya hecho uso de la vivienda.
Si no has llegado a un acuerdo con el comprador, debes tener en cuenta de que el Ayuntamiento de Madrid establece que este impuesto debe pagarse entre el 1 de octubre y el 30 de noviembre. Planifica bien tus gastos y no te olvides de que tendrás que pagar este impuesto.
Otros gastos más allá de los impuestos
Recuerda que además de estos tres impuestos, existen otros gastos que afrontar al vender una casa: gastos de notaría, certificado energético, cancelación de hipoteca, contrato de arras, la nota simple…
Muchos trámites y dificultades para una sola persona o unidad familiar. Por eso, en Almanova te animamos a que dejes tu vivienda en nuestras manos y nos dejes estar contigo para vender tu casa.
Porque somos expertos con amplia experiencia, con ética de trabajo basada en la efectividad y productividad y porque cuidamos de ti.
No solo te ayudaremos con todos los trámites e impuestos: somos expertos en marketing inmobiliario y sabemos cómo vender tu casa en menos de 60 días. Solicita una valoración gratuita de tu casa o ven a visitarnos a nuestras oficinas en pleno centro de Madrid: Atocha 28 y Huertas 57 ¡Te esperamos!
