Antes de entrar en cualquier operación inmobiliaria es fundamental conocer la terminología apropiada. En Almanova, inmobiliaria en el centro de Madrid, nos gusta asesorar a nuestros clientes hasta en el más mínimo detalle.
En una operación de alquiler de vivienda o local comercial, por ejemplo, es fundamental conocer cuáles son los roles de arrendador y de arrendatario, cuáles son sus derechos y cuáles sus obligaciones para que todo transcurra sin sobresaltos.
¿Quién es el arrendador de un inmueble?
El arrendador es el propietario del inmueble. Es aquella persona física o jurídica poseedora de un inmueble o autorizada a ponerlo en alquiler a cambio de una retribución económica periódica. Esta persona es la que aparece como dueña en el contrato de alquiler y la que pacta con el inquilino las condiciones del arrendamiento.
Obligaciones del arrendador
La principal obligación del arrendador es ofrecer una vivienda habitable, en perfecto estado y en óptimas condiciones de higiene y seguridad. Debe además proporcionar un contrato de alquiler al inquilino que cumpla con la normativa vigente (Ley de Arrendamientos Urbanos), entregar la fianza legal en el organismo correspondiente (AGEVISMA en la Comunidad de Madrid) y devolver la misma al inquilino una vez finalice el contrato siempre que no haya daños y desperfectos en la vivienda.
Durante la duración del contrato, el arrendador debe también atender y gestionar la reparación de las averías relacionadas por el desgaste de la vivienda y sus elementos, garantizar el uso pacífico de la vivienda, no intervenir en ese uso salvo en casos urgentes o de extrema necesidad y respetar el derecho a la intimidad de los inquilinos.
Por último, tiene la obligación fiscal de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y debe hacerse cargo del abono de las cuotas de la comunidad de propietarios.
Derechos del arrendador
Es derecho del arrendador la exigencia periódica del pago del alquiler, recuperar la vivienda en caso de necesitarla él o su familia con extinción del contrato o acogerse a beneficios fiscales en la declaración de la renta.
En la Comunidad de Madrid, desde el 1 de enero de 2019 se establece una bonificación en la declaración de la renta del 100% de la cuota por arrendamiento de viviendas siempre que la renta a satisfacer por el alquiler sea inferior a 15.000 € anuales.
Requisitos para ser arrendador
Poseer el certificado de eficiencia energética de la vivienda: El certificado de eficiencia energética es exigido por la legislación para poder ofertar un inmueble en alquiler. La calificación del certificado debe aparecer en todos los anuncios del alquiler.
Contrato legal: El arrendador debe redactar un contrato de alquiler que se ajuste a los establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el documento deben aparecer plasmados los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, el plazo de vencimiento, las condiciones adicionales pactadas por ambas partes, el objeto de arrendamiento, las dos partes, la renta y sus términos de abono, la fianza, las garantías adicionales en caso de existir así como las obligaciones referentes al mantenimiento y conservación del inmueble y sus accesorios.
Título de propiedad: Para ser arrendador es necesario poder acreditar que se es propietario de un inmueble que se quiere colocar en alquiler con la escritura de la propiedad o la nota simple. También es posible acreditar la propiedad con una copia del último recibo del IBI.
Impuestos y pagos al día: Para poder alquilar una propiedad es necesario acreditar que se está al corriente de las obligaciones tributarias relacionadas con el inmueble. Las facturas de suministros correspondientes al último ciclo de facturación deben estar también abonadas.
¿Quién es el arrendatario de un inmueble?
El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a utilizar una vivienda o local en renta.
Derechos del arrendatario
El arrendatario tiene el derecho de poder rescindir el contrato de alquiler en el momento que lo necesite (siempre con previo aviso) y a recuperar la fianza al finalizar el mismo si no ha ocasionado desperfectos en el inmueble.
Tiene también derecho de disfrutar de forma pacífica de la vivienda sin intervenciones del arrendador y con respeto a su intimidad.
Obligaciones del arrendatario
La principal obligación del arrendatario es pagar la renta del alquiler en los términos y plazos acordados en el contrato con el arrendador. También tiene la obligación de abonar al comienzo de la relación contractual una fianza legal.
Durante la duración del contrato de alquiler el arrendatario o inquilino debe asumir también los gastos de suministros (Agua, luz, gas, internet…), el impuesto de basuras (en las Comunidades Autónomas en las que exista este impuesto) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP.
En caso de ocasionar cualquier daño o desperfecto en el inmueble o sus accesorios, el arrendatario debe asumir el coste de las reparaciones o perderá el derecho a la devolución de la fianza. Debe comunicar siempre estos daños ocasionados en caso de que no sea posible devolver el inmueble en las mismas condiciones en las que las recibió.
Beneficios fiscales para el arrendatario
El 1 de enero de 2015 se suprimió la deducción por alquiler de la vivienda habitual. Sin embargo, se estableció un régimen transitorio al que se pueden acoger aquellos contratos de alquiler firmados antes de esa fecha.
De todas formas, a nivel autonómico, cada región puede establecer sus propios criterios al respecto. En el caso de la Comunidad de Madrid, los inquilinos menores de 35 años pueden aplicar sobre el impuesto de la renta una deducción del 30% de la cantidad total destinada al alquiler hasta un máximo de 1.000 € al año.
Para obtener dicha deducción, el inquilino debe acreditar el depósito de la fianza por parte del arrendatario en la Agencia Social de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (AGEVISMA) o en su caso una copia de una denuncia presentada ante dicho organismo por haberse negado el propietario a entregar la copia del resguardo.
Por último, solo podrán aplicar a esta deducción aquellos arrendatarios cuya renta no supere los 25.620 € (tributación individual) o los 36.200 € (tributación conjunta). Además, el gasto anual del alquiler debe superar el 20% de la base imponible del inquilino.
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