Con la campaña de la Renta 2025 ya en marcha, muchas personas se preguntan cómo deben reflejar ciertas operaciones en su declaración, especialmente si durante el año han vendido o alquilado una propiedad.
Estas operaciones, que suelen tener un impacto importante en nuestras finanzas, también tienen consecuencias fiscales que no debemos pasar por alto. Ya sea porque hayas vendido una vivienda que tenías desde hace años, o porque hayas alquilado una propiedad, es importante que sepas cómo declararlo correctamente ante Hacienda.
1. ¿Por qué debo declarar la venta o el alquiler de una vivienda?
Tanto la venta como el alquiler de una propiedad tienen implicaciones fiscales porque suponen, a ojos de Hacienda, un incremento en tu patrimonio o una fuente de ingresos.
- Cuando vendes una vivienda, se genera una ganancia o pérdida patrimonial.
- Cuando alquilas una propiedad, obtienes rendimientos del capital inmobiliario.
Ambos casos deben ser incluidos en tu declaración, con sus particularidades. No hacerlo puede implicar sanciones económicas o recargos por parte de la Agencia Tributaria.
2. ¿Cómo declarar la venta de una vivienda?
La venta de una vivienda no es solo un acto notarial. A efectos fiscales, se trata de una operación que puede suponer una ganancia patrimonial, y como tal, debe declararse. Pero hay matices importantes a tener en cuenta.
¿Qué se considera ganancia patrimonial?
La ganancia patrimonial se calcula restando al valor de venta el valor de adquisición, incluyendo ciertos gastos y mejoras.
Valor de venta o transmisión:
Es el importe total por el que vendiste la propiedad, restando los siguientes gastos:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria
- Notaría, gestoría y registro
- Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía municipal)
- Cualquier otro gasto necesario para formalizar la venta
Valor de adquisición:
Incluye:
- Precio de compra original
- Gastos notariales, registrales e impuestos pagados al comprar (como el ITP o IVA)
- Inversiones o mejoras realizadas en la vivienda (no reparaciones simples)
Con esta diferencia (valor de venta – valor de adquisición), se determina si hubo una ganancia o una pérdida.
¿Cuánto se paga por la ganancia?
La ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro, y tributa según los siguientes tramos:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000 € a 300.000 €: 27%
- A partir de 300.000 €: 28%
Por ejemplo, si vendiste tu vivienda y obtuviste una ganancia de 30.000 €, tributarías un 19% por los primeros 6.000 € y un 21% por los 24.000 € restantes.
¿Hay situaciones en las que no se paga?
Sí, en algunos casos la ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación:
Reinversión en vivienda habitual
Si vendiste tu vivienda habitual y reinvertiste el dinero obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años (antes o después de la venta), puedes quedar exento de tributar por la ganancia. Eso sí, debes comunicarlo correctamente en tu declaración.
Mayores de 65 años
Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está totalmente exenta.
Además, si vendes otra vivienda (no habitual) y destinas el dinero a constituir una renta vitalicia (hasta un máximo de 240.000 €), también puedes acogerte a una exención.
Herencias y donaciones
En el caso de una vivienda heredada, el valor de adquisición es el valor que figura en el Impuesto de Sucesiones, y se aplican reglas especiales que conviene revisar con un asesor.
3. ¿Cómo declarar un alquiler en la renta?
Si durante 2024 has tenido alquilada una vivienda, deberás declarar los ingresos obtenidos como rendimientos del capital inmobiliario. No hacerlo puede derivar en sanciones, y Hacienda tiene medios para detectarlo a través de registros de suministros, depósitos de fianza, etc.
¿Qué se incluye como ingreso?
Las mensualidades cobradas al inquilino.
¿Qué gastos puedes deducir?
Aquí llega la parte positiva. Puedes deducir una buena cantidad de gastos:
- IBI y tasas municipales
- Gastos de comunidad
- Seguro del hogar
- Reparaciones y mantenimiento (ojo: no mejoras estructurales)
- Intereses del préstamo hipotecario
- Amortización del inmueble y mobiliario (hasta cierto porcentaje)
- Honorarios de la agencia inmobiliaria
Todos estos gastos se restan de los ingresos, y sobre el rendimiento neto resultante, se aplica la tributación correspondiente.
¿Hay alguna reducción?
Sí, si el alquiler es para vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto. Es decir, si obtuviste 5.000 € netos, solo tributarías por 2.500 €.
Eso sí, esta reducción solo es válida si declaras el alquiler de forma voluntaria y completa desde el principio. Si Hacienda te “descubre” más tarde, pierdes ese beneficio.
4. ¿Qué pasa si no declaro una venta o un alquiler?
No declarar la venta o el alquiler de una vivienda puede tener consecuencias serias. La Agencia Tributaria cruza datos con notarios, registros de la propiedad, bancos y otras fuentes.
En el caso de la venta, si no declaras la ganancia, recibirás una liquidación complementaria con intereses y, probablemente, una sanción.
En el caso del alquiler, además de perder la reducción del 50%, podrías enfrentarte a multas de hasta el 50% de lo dejado de declarar, más intereses de demora.
5. Consejos prácticos si has vendido o alquilado una vivienda en 2024
- Guarda toda la documentación: escrituras, facturas, justificantes de pagos, etc.
- Haz los cálculos con antelación para saber si te conviene reinvertir, o si puedes acogerte a alguna exención.
- Consulta a un asesor fiscal si tienes dudas, especialmente si la operación es compleja.
- No dejes la declaración para el último momento: las operaciones inmobiliarias requieren recopilar bastante documentación.
- Si tienes una vivienda en alquiler, asegúrate de declarar todos los ingresos y aprovechar los gastos deducibles. Puede marcar la diferencia.
¿Y si estoy pensando en vender este año?
Si estás valorando vender una propiedad en 2025, te recomendamos planificarlo con tiempo. Un buen asesoramiento antes de cerrar la operación puede ayudarte a optimizar la carga fiscal, decidir si te conviene reinvertir o si puedes acogerte a una exención.
En Almanova acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso: desde la valoración inicial de su vivienda hasta la firma en notaría, incluyendo el asesoramiento fiscal necesario para que cada operación se haga con tranquilidad y seguridad. Visítanos hoy mismo en C/ Atocha, 28 y C/ Huertas, 57.
¡Te esperamos!
