El mercado inmobiliario en Madrid ha demostrado tener una gran solidez y madurez durante el año y medio que llevamos de pandemia.
Aunque la tendencia general en los distintos distritos de la capital es estar aun un poco por debajo de sus máximos históricos en lo que respecta al precio medio del metro cuadrado de los pisos en venta, en algunos de ellos se alcanzó su máximo histórico durante los primeros meses de la pandemia (Chamberí) y en varios incluso en este mes de septiembre (Salamanca, Hortaleza, Moncloa y Retiro).
Situación actual del precio de los pisos en Madrid
En el último informe de precios de la vivienda en venta en Madrid de Idealista, el precio medio del metro cuadrado en la capital se sitúa en los 3.710 €, un 1,3 % menos que el anterior trimestre y un 1,2 % más caro que hace un año, situándose a un 2,9 % de su máximo histórico de julio de 2019, según los datos del portal inmobiliario Idealista.
El principal motivo para esta resistencia del mercado inmobiliario a la pandemia provocada por la COVID-19 es que el interés por comprar una vivienda no ha disminuido, la demanda sigue al alza y de hecho se ha visto beneficiada por un trasvase desde el mercado del alquiler, donde si se han visto reducido los precios de forma drástica, sobre todo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
Desde que se superó la crisis económica de 2008, la tendencia de la curva de precios es positiva y habiéndose superado ya los primeros efectos de la pandemia y las restricciones a la actividad económica cabe preguntarse: ¿Cuándo van a bajar los precios de los pisos en venta en Madrid? En este artículo vamos a intentar descifrarlo.
¿Bajarán los precios de la vivienda en Madrid en 2021?
Pese a la positividad moderada de los indicadores mencionados anteriormente y al mantenimiento de la demanda de compra de viviendas, sí se espera que durante 2021 y 2022 se produzca una disminución de los precios, al menos de forma ligera pero perceptible para el ciudadano, por diversos factores relacionados con el fin de la pandemia actual y la nueva normalidad que nos espera.
Disminución del poder adquisitivo
El principal motivo por el que se espera una reducción de los precios de las casas en venta en Madrid es la previsible disminución del poder adquisitivo.
Para el Consejo General de COAPI, el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, la disminución del poder adquisitivo de los compradores y de la capacidad para endeudarse de las familias puede suponer una rebaja directa de los precios.
Para que no ocurra esta disminución del poder adquisitivo será necesario que las empresas gocen de buena salud para facilitar la creación de empleo y mejorar las tasas de paro y afiliación a la seguridad social.
Nueva Ley de Vivienda y Regularización de los Alquileres
Como ya adelantábamos desde ALMANOVA en una publicación anterior, la nueva Ley de Vivienda del actual Gobierno puede afectar directamente a los precios de la vivienda, sobre todo a causa de la regulación de los alquileres.
Si se hace efectiva esta regulación y no se declara anticonstitucional, como ha ocurrido en otras ciudades de Europa como Berlín, se espera un trasvase de propiedades destinadas al alquiler hacia el mercado de compraventa. Este aumento de la oferta junto a la previsible disminución de la demanda por la bajada del poder adquisitivo puede ocasionar un aceleramiento y agilización de la bajada de los precios en las operaciones de compraventa.
El final de las ayudas
Hasta ahora, las ayudas del Gobierno a los hogares españoles para combatir el impacto de las restricciones impuestas para luchar contra la COVID-19 ha evitado un deterioro mayor del poder adquisitivo de las familias y de la salud de las empresas.
El fin del soporte del Gobierno a las familias, que incluye los ERTE, las ayudas al alquiler, las moratorias hipotecarias y la suspensión de desahucios a las familias vulnerables probablemente sacuda el mercado financiero e inmobiliario, sobre todo si esas moratorias hipotecarias y los créditos ICO a las empresas terminan resultando en impagos.
El precio del suelo urbano
El precio del suelo urbano se desplomó durante el primer trimestre de 2021, alcanzando su nivel más bajo desde 2004, según datos del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana.
Esta bajada ha afectado especialmente a las grandes zonas urbanas como Madrid, con un descenso superior al 10%.
Históricamente, los descensos en el precio del suelo urbano han terminado relacionados con el descenso del precio de la vivienda, y aunque no se trata de una relación 1:1, sí se espera que influya al menos mínimamente al precio del mercado de compraventa.
Previsión
Todos los estudios y análisis por parte tanto de entidades bancarias, financieras y agentes inmobiliarios apuntan a una suave caída del precio de la vivienda durante lo que queda de 2021.
Este descenso del precio de la vivienda afectará más a la vivienda de segunda mano que a la de obra nueva, ya que por una parte, el parque de nueva construcción tiene una oferta más limitada y por otra, los propietarios que sufran un descenso de su poder adquisitivo y agoten sus ahorros pueden verse en la necesidad de acelerar su proceso de venta y bajar el precio de la operación.
BBVA Research ofrece los datos más optimistas y habla incluso de una ligera recuperación a finales de 2021. Bankinter ofrece los datos más negativos y estima que para finales 2021 los precios de la vivienda se hayan reducido hasta un 10% en ciudades como Madrid respecto a los precios pre-pandemia.
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