Un apartamento o vivienda turística es un inmueble que se alquila de manera temporal, por días o semanas, a turistas o viajeros. Debe cumplir ciertos requisitos mínimos de habitabilidad y estar inscrita en el Registro de Turismo de la Comunidad de Madrid.
La normativa de apartamentos turísticos en Madrid es bastante estricta, con el objetivo de garantizar la seguridad y calidad de los servicios prestados. Es importante que los propietarios y gestores de apartamentos turísticos en Madrid conozcan y cumplan esta normativa para evitar sanciones.
Diferencias entre Apartamentos Turísticos (AT) y Vivienda de Uso Turístico (VUT)
Por lo general se suele hablar de apartamento turístico y vivienda turística como si fueran sinónimos pero en realidad existen algunas diferencias entre ellos, según la definición que establece la Comunidad de Madrid en su normativa.
- Vivienda de Uso Turístico (VUT): “Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.”
- Apartamentos Turísticos (AT): “Se consideran apartamentos turísticos los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación.”
Es decir, mientras que las viviendas de uso turístico pueden estar ubicadas en edificios residenciales, los apartamentos turísticos están formados por inmuebles destinados al 100% a vivienda vacacional. Según la normativa madrileña, por ejemplo, un bloque de apartahoteles sería catalogado como apartamento turístico, mientras que alquilar en Airbnb o Booking un piso en un bloque residencial caería dentro de una Vivienda de Uso Turístico.
Es importante señalar que la última normativa vigente no es retroactiva respecto a la concesión de las licencias, por lo que en el mercado turístico actual conviven y pueden actuar operando apartamentos y viviendas de uso turístico que no cumplen las normas vigentes junto a propiedades que han tenido que adaptarse a la normativa.
Es por eso que un turista que viaja a Madrid aún puede alquilar, por ejemplo, un apartamento turístico de tipo AT sin estar localizado en una unidad de alojamiento completamente destinada al uso turístico.
Para el caso de las viviendas de uso turístico que se alquilan a través de sitios web y aplicaciones la normativa de la Comunidad de Madrid exige que estas viviendas estén inscritas en el Registro de Empresas Turísticas y posean el Certificado de idoneidad para la vivienda de uso turístico (CIVUT).
Este certificado acredita que la vivienda dispone de calefacción y agua fría y caliente, ventilación directa al exterior, un extintor, así como un plano de evacuación de la vivienda.
En cualquier caso, tanto apartamentos como viviendas turísticas deben cumplir con los siguientes requisitos de lo que se considera como una vivienda habitable.
- Salón-comedor
- Cocina
- Dormitorio
- Baño
Además, debe cumplir las normas de seguridad (el apartamento debe cumplir las normas de seguridad vigentes en materia de incendios, electricidad, gas y accesibilidad) y estar inscrito en el Registro de Turismo de la Comunidad de Madrid.
¿Cómo obtener la licencia turística para un apartamento en Madrid?
Para obtener la licencia turística para una vivienda en Madrid es necesario presentar una solicitud ante el Ayuntamiento de Madrid y abonar la tasa correspondiente. La solicitud debe ir acompañada de la siguiente documentación:
- Escritura de propiedad.
- Certificado de eficiencia energética.
- Declaración responsable de habitabilidad.
- Documento de identidad del titular.
- Número de identificación fiscal si aplica.
- Si la vivienda es gestionada por una empresa, es necesario presentar la documentación de la empresa, incluyendo el certificado de inscripción en el Registro Mercantil.
Además, se requiere para conseguir esta licencia turística en Madrid permisos o autorizaciones:
- La licencia urbanística o de actividad del Ayuntamiento de Madrid.
- El Inicio de Actividad en la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid.
¿Cuánto cuesta una licencia turística?
El precio de una licencia turística depende del tipo (apartamentos, hoteles, albergues, hostales, casas rurales…) y de la superficie del inmueble. Por ejemplo, el coste de una licencia turística en Madrid para una vivienda turística de hasta 50 m2 costaría alrededor de 600€.
¿Cómo tributan las viviendas de uso turístico en Madrid?
Los alquileres vacacionales están sujetos en toda España a dos impuestos: IRPF e IVA.
Impuesto de la Renta (IRPF)
La más común es declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, ya que son ganancias procedentes del arrendamiento de inmuebles por parte de un particular. Sin embargo, si alquilas tu vivienda de uso turístico como autónomo o mediante una sociedad, deberás declarar estos ingresos como rendimientos de actividades económicas. Sea cual sea la opción escogida, hay una serie de gastos deducibles: cualquiera que tenga relación directa con el alquiler y se corresponda con el tiempo durante el cual lo has estado arrendando. Algunos de estos gastos son:
- Gastos de conservación o reparación
- Cuotas de hipoteca
- Gastos de la comunidad
- Gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
- Tasas municipales de basuras
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Normalmente, las viviendas de uso turístico están exentas de pagar el IVA, ya que sólo se produce un alquiler temporal. Sin embargo, si ofreces servicios complementarios o propios de la industria hotelera, deberás aplicar un gravamen del 10%.
Asimismo, independientemente de que tu VUT esté exenta o no, si la alquilas a través de una agencia de gestión ésta te repercutirá un IVA del 21% por sus servicios.
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