A la hora de realizar la compraventa de un inmueble, hay distintos pasos a realizar para que el proceso sea un éxito y ofrezca las garantías necesarias y la seguridad tanto al vendedor como al comprador.
Uno de los primeros pasos a dar para mostrar interés en una propiedad es formalizar la reserva de este, habiendo negociado previamente el precio de la operación y las condiciones.
En este caso, conviene diferenciar y tener claro que tanto el contrato de arras como el contrato de reserva son acuerdos previos a la formalización de una compraventa, comúnmente utilizados en transacciones inmobiliarias en España, pero tienen diferencias clave.
Diferencias entre un contrato de arras y un contrato de reserva
Contrato de Reserva
- Carácter menos formal: El contrato de reserva es generalmente menos formal y menos vinculante que el contrato de arras. Puede ser un acuerdo más sencillo y flexible.
- Pago de una señal: En el contrato de reserva, el comprador suele hacer un pago simbólico, conocido como “señal”, para mostrar su interés en adquirir la propiedad. Este pago no suele ser tan sustancial como en el contrato de arras, pero también se descuenta del importe total del inmueble.
- No es siempre obligatorio: La firma de un contrato de reserva no es un requisito legal en todas las transacciones inmobiliarias. Algunos vendedores y compradores pueden optar por omitir este paso y proceder directamente a la firma del contrato de arras o de compraventa.
- Cláusulas básicas: El contrato de reserva debe especificar los datos personales tanto del comprador como del vendedor, la identificación básica del inmueble (catastro, dirección, superficie y anexos), importe de la señal, los plazos acordados para concretar el cambio de escritura y la forma de pago del resto de la operación.
Las ventajas del contrato de reserva son que aseguran al comprador la obtención del inmueble por el valor y en el plazo establecidos en el contrato.
Contrato de Arras
- Carácter más formal y vinculante: El contrato de arras es un documento más formal y suele ser más vinculante que el contrato de reserva. Ambas partes están más comprometidas a través de este acuerdo, ya que sí está regulado en el Código Civil y su incumplimiento puede dar lugar a una reclamación legal o incluso a consecuencias penales.
- Pago de una cantidad mayor: En el contrato de arras, el comprador generalmente realiza un pago más sustancial (una parte del precio total de la propiedad) como garantía de que cumplirá con la compra. Este pago es conocido como “arras”.
- Penalización en caso de incumplimiento: Si alguna de las partes incumple el contrato de arras sin motivo justificado, puede haber consecuencias legales y financieras. La parte que incumple puede perder la cantidad pagada como arras, y la parte afectada podría buscar una compensación adicional, aunque esto depende del tipo de arras que se firmen.
- Establece las condiciones de la compraventa: El contrato de arras debe detallar, además de los datos personales de comprador y vendedor y los datos de identificación de la propiedad, el importe de dinero que se entrega en la firma del contrato, el precio final de venta, la fecha límite para la firma de la escritura básica y una descripción de quién y en qué porcentaje asume la responsabilidad de cada gasto pendiente.
La principal ventaja del contrato de arras es que permite, en su modalidad penitencial, la posibilidad de rescindir el contrato.
Existen, por tanto, varios tipos de contrato de arras:
- Arras confirmatorias: En este contrato las partes no pueden renunciar a sus obligaciones y de hacerlo se exponen a una reclamación legal.
- Arras penitenciales. El más común. Tanto comprador como vendedor tienen derecho a no finalizar la compraventa asumiendo las siguientes consecuencias:
- Comprador: Pierde el dinero entregado como “señal”.
- Vendedor: Debe devolver hasta el doble del dinero recibido en la firma del contrato de arras.
- Arras penales: Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, además del “castigo penitencial”, la otra parte puede exigirle el cumplimiento del contrato por vía jurídica.
En resumen, el contrato de reserva es menos formal y suele implicar un pago simbólico para asegurar el interés del comprador. Por otro lado, el contrato de arras es más formal y establece condiciones más vinculantes, con consecuencias más serias en caso de incumplimiento: El contrato de arras está regulado por el Código Civil, mientras que el de reservas no: En el caso de los contrato de arras, si una de las partes desiste, la seguridad jurídica es mayor.
¿Qué contrato es mejor en cada caso?
En general, lo mejor para las partes son arras, no contrato de reserva. Si el comprador está seguro de ello siempre es mejor que aporte cantidad en concepto de arras para tener vinculada la operación, igual que para la parte vendedora.
Para el vendedor también suele ser más conveniente la firma de un contrato de arras que le permita, bajo penalización, desistir de sus obligaciones y aceptar una mejor oferta o recibir una compensación si el comprador no puede finalmente completar la operación.
Es importante tener en cuenta que un proceso de compraventa inmobiliaria con contrato de reserva o contrato de arras puede variar ligeramente según las circunstancias y las partes involucradas. Es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario como los que forman parte del equipo de Almanova para garantizar que todos los aspectos legales se aborden de manera adecuada y se escoge siempre la mejor opción.
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