Si quieres poner a la venta o comprar una propiedad que proviene de una herencia sin testamento y tienes dudas sobre si te causará algún problema, en este post te aclaramos qué es el artículo 28 de la Ley Hipotecaria y por qué te podría afectar a la hora de la compraventa de un inmueble.
Qué es el artículo 28 o Ley de Cuba
El Gobierno ha puesto fin con la Ley 8/2021 del 2 de junio a la llamada ‘Ley de Cuba’, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que se refiere a los bienes de un fallecido sin testamento ni herederos forzosos, es decir, hijos, cónyuges o padres.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establece un periodo de 24 meses desde la muerte del propietario en el que un heredero legítimo podría reclamar su parte de la herencia, por lo que la inscripción de una finca o derecho por parte de un tercero no tendría efecto definitivo hasta pasado dicho periodo. Es decir, si alguien muere sin hijos y la vivienda pasa a sus hermanos, ésta no será totalmente de ellos hasta que se terminen los dos años.
La derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
A partir del 3 de septiembre de 2021 no tienes que preocuparte en absoluto por la compraventa de un inmueble heredado sin testamento. Este artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha sido derogado en su totalidad y después de esa fecha se eliminarán todas las cargas generadas por esta ley con retroactividad, por lo que esto afecta también a las personas que se han visto afectadas por este caso hasta ahora.
Esta disposición estaba generando un perjuicio para la compraventa de viviendas heredadas sin testamento, alargando el proceso y dejando a un posible tercer comprador en una situación de desprotección o riesgo. Igualmente, los supuestos en que este precepto funcionaba eran muy residuales, y desde hace décadas se venía reclamando su derogación sobre todo desde el sector jurídico e inmobiliario.
El problema de la hipoteca con la Ley de Cuba
Uno de los quebraderos de cabeza que generaba la compraventa de un inmueble en este tipo de casos era en lo relacionado con las hipotecas. Aunque un heredero indirecto podía inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad, a la hora de venderlo a un tercer comprador los bancos ponían problemas para concederle el préstamo.
Las entidades bancarias se intentaban proteger así de un segundo escenario en el que, una vez concedida la hipoteca al comprador, pudiera aparecer un heredero forzoso desconocido que reclamase su parte de la herencia y obligase a revisar la operación dentro de los dos años posteriores a la muerte del titular original de los derechos.
Aun así, había algunos bancos que concedían el préstamo confiando en sus clientes. Dada esta situación, ambos, vendedor y comprador, después de haber llegado a un acuerdo, se podían ver en el futuro ante un problema común y la posibilidad de tener que revertir la compraventa si aparecía otro heredero.
Cuál es el objetivo del artículo 28
Esta ley proviene de la legislación española del siglo XIX y salió adelante a propósito de la guerra de Cuba y Filipinas. Los desplazados españoles a estas guerras habitualmente no podían reclamar sus herencias a su vuelta al país. Por ello, se estableció el plazo de dos años para que los herederos legítimos tuvieran tiempo de volver y requerir la herencia que les pertenecía por derecho.
En el caso de un inmueble sujeto a este artículo 28 de la Ley Hipotecaria o Ley de Cuba, los hermanos o herederos indirectos podrían ser los primeros en reclamar la herencia e inscribir un inmueble en el Registro. Además, estos tienen la capacidad de ponerlo a la venta para otro comprador, pero con este artículo se evitaba que fuera concluyente hasta que transcurrieran 24 meses sin más herederos.
Actualmente, superado en España el contexto de guerras, con esta norma se trataba de proteger la herencia de todos los herederos forzosos en situaciones de desprotección ante la muerte inesperada o sin testamento del causante, y ante el desconocimiento o fraude del resto de herederos del fallecido.
Operaciones con el artículo 28 de Almanova
La compraventa de un inmueble en esta situación es posible. En ALMANOVA tenemos experiencia en la gestión de estas operaciones, haciendo que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo para evitar problemas con el artículo 28.
Una de las soluciones que hemos puesto en práctica es que el vendedor, una vez firmado todo en notaría, dejara bloqueada una cantidad (cercana al 25% del total de la compraventa) en un depósito bancario hasta la fecha de vencimiento del citado artículo. Con ese depósito, el vendedor tenía la obligación de comunicar su posición a la parte compradora en los 7 días siguientes a la firma. De esta forma pudimos hacer efectiva la operación sin riesgo para las partes.
Cómo vender una propiedad con el artículo 28
Para realizar una operación de compraventa de una propiedad sujeta a este artículo lo mejor es gestionar la operación a partir del 3 de septiembre de 2021, fecha en la que entra en vigor la derogación del artículo 28 como recoge el Boletín Oficial del Estado el pasado 3 de junio.
Antes de ello, te conviene informarte sobre la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Es habitual hacer estos trámites al comenzar con la gestión de una casa. En ALMANOVA pedimos esta nota simple sin coste ni para el vendedor ni para el comprador, para poder garantizar que no haya impedimentos que bloqueen la compraventa. En esta nota simple, obtenemos el nombre del propietario, estado del inmueble o cargas que tenga pendientes y aparecerá la fecha de transmisión del inmueble e incluso los detalles sobre los herederos forzosos o indirectos.
Desde ALMANOVA te asesoramos en todos los trámites para que puedas vender tu casa heredada en esta situación sin problemas. Te acompañamos durante todo el proceso.
Cómo comprar una propiedad con el artículo 28
Si tienes dudas con la situación de cualquier inmueble que quieras comprar, lo primero que debes hacer es informarte de la referencia catastral del inmueble para así posteriormente solicitar una nota simple en el Registro ya sea de manera presencial u online.
Para más preguntas sobre cómo puedes pedir tu hipoteca o de cara a la redacción del contrato de arras o escritura pública, solo tienes que contactar con ALMANOVA y te ayudaremos con todo lo que necesites.
La relación entre el coronavirus y el artículo 28
Durante la pandemia han aumentado los casos de fallecimientos de personas sin testamento, por lo que han salido al mercado muchos inmuebles heredados.
Es importante que el comprador y vendedor conozcan la situación de la vivienda en herencia y en este período de coronavirus ha habido algunos compradores que se han echado atrás en la transacción por no conocer bien los detalles de la propiedad.
Cómo puedo eliminar la carga del artículo 28
Al acudir al Registro de la Propiedad para obtener información sobre una propiedad, puede darse el caso de que aún tenga la carga del artículo 28, pero se puede solicitar previamente su cancelación ya que es una limitación legal que ha sido suprimida. Si en el Registro se negasen a cancelarla, puedes solicitar un escrito al respecto para interponer un recurso legal.
Si ya has comprado una casa con esta carga, recuerda que a partir del 3 de septiembre de 2021 se eliminarán las cargas que tuviera la propiedad, por lo que ya podrías reclamar amparado por la ley.
ALMANOVA tiene una gran experiencia en la compraventa de inmuebles como inmobiliaria en Madrid centro. Nuestra misión es asegurar calidad, eficacia y servicio personalizado. Llámanos o vente a nuestras oficinas de la Calle Huertas 57 y Calle Atocha 28. ¡Te esperamos!
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