Conocer el valor real de un inmueble no es una tarea sencilla. Este valor puede estar marcado por diferentes factores, distintas herramientas de valoración que serán esenciales sobre todo a la hora de pagar impuestos por la compra de una casa. Descubra la diferencia entre valor catastral y valor de mercado.
El nuevo valor de referencia de Catastro
El 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro. Éste se fija tras realizar un análisis anual en cada municipio y aplicar unos módulos que usan como base los precios medios de las operaciones de compraventa en una zona. Los valores que se dan a estas operaciones efectuadas ante notario tienen en cuenta las desviaciones en criterios como la calidad, la antigüedad y el estado de conservación con los del inmueble medio de la zona.
Para fijar un valor a este cálculo se le aplican unos coeficientes que garantizan que el valor de dicha propiedad no supere los valores de mercado. De esta forma se asume por parte de la administración que el valor de referencia de Catastro es el más aproximado al valor de mercado real del inmueble.
En el caso de los impuestos, el valor de referencia sirve como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que afecta a la compra de una vivienda usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Patrimonio. Con anterioridad, estos impuestos que había que pagar a la hora de comprar un inmueble dependían directamente de lo que había costado.
El valor catastral
Existe otro valor distinto para la vivienda que es el valor catastral. Éste se calcula mediante una valoración objetiva de una propiedad atendiendo a diferentes factores como la localización del inmueble, el coste de construcción, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno.
El valor catastral está marcado mediante procedimientos de valoración colectiva de los inmuebles y se actualiza con las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Por otro lado, este valor es la referencia para calcular la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Además, igual que el valor de referencia, el valor catastral está regulado con un coeficiente para que no supere el valor del mercado. Por último, el dato del valor catastral es privado, por lo que solo el titular del bien tiene acceso al mismo.
El valor de mercado
Una vez que el valor de referencia de Catastro se fija a partir de la base del precio de las compraventas, el valor de mercado real va a ser fundamental para fijar la referencia. Aquí van a entrar en juego diferentes aspectos. Lo primero, la situación económica hace que el mercado de vivienda pueda ir variando en diferentes momentos. Después, para fijar el precio final en una compraventa, comprador y vendedor deben llegar a un acuerdo en el que valoración del inmueble puede ser distinta en función del motivo y momento de la operación. La urgencia para llegar a un acuerdo puede ser uno de los factores que determine la balanza.
Fuera de esto, los criterios que van a marcar el valor real de un inmueble tienen que ver por ejemplo con su ubicación, el tamaño de la vivienda y terreno o la altura y si es interior o exterior en el caso de un piso. Además, también será fundamental el estado de conservación del inmueble, la orientación y otros extras que pueden hacer la diferencia. Algunos de ellos podrían ser detalles como un garaje, un trastero, una buena red de transporte en la zona o las zonas comunes del edificio.
Cuál es el valor de referencia catastral de mi vivienda
Si lo que quieres es averiguar el valor de referencia de tu inmueble, la administración pone a disposición de los ciudadanos tres vías para hacerlo: Internet, presencial o telefónica. A través de la web del Catastro puedes consultar y certificar el valor de referencia de tu inmueble con el DNI, certificado digital o sistema Cl@ve. Además, si eres el titular catastral, también puedes conocer los elementos que se han aplicado para llegar al valor fijado.
Reclamaciones del valor de referencia de Catastro
Otro de los cambios con este nuevo cálculo es que si el contribuyente no está de acuerdo con el valor de referencia, será él mismo quien aporte las pruebas y asuma los gastos en caso de acabar en los tribunales. Antes el valor de escritura se asumía como cierto, y era Hacienda en su caso la que podía cuestionar si su tasación era real.
Actualmente, si deseas reclamar este valor tendrás que aportar tasaciones que demuestren que el valor del inmueble se corresponde con el valor escriturado. Además, para los casos en que hayas obtenido un inmueble muy deficiente, puedes presentar fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.
Cómo saber el valor catastral de mi vivienda
A través de la página web del Catastro se puede conocer más información acerca de las viviendas en cualquier zona de España. Puedes encontrar los datos del valor medio de los módulos de vivienda a través de la información de la propiedad, sus coordenadas o, si es de tu propio inmueble, a través de la referencia catastral, puedes saber directamente el valor de tu vivienda.
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