A la hora de adquirir un inmueble mediante una hipoteca, el propietario se compromete a pagar al banco el préstamo hipotecario, habitualmente, durante 20 o 30 años. Sin embargo, las condiciones económicas pueden cambiar a lo largo de dos o tres décadas y puede surgir la oportunidad o necesidad de refinanciar una hipoteca.
Refinanciar una hipoteca es realizar modificaciones acordadas en el momento de la adquisición del préstamo en el banco. Ya sea para amortizar el préstamo antes de tiempo, para ahorrar en la subida de intereses o debido a que la situación económica ha empeorado y se necesita de un mayor periodo de tiempo para poder liquidar el préstamo en la fecha acordada.
Quienes contrataron hace unos años una hipoteca con tipo variable han visto que su letra mensual ha aumentado (en 250 € de media según datos del Banco de España) debido a la subida del Euribor en el último año y por las consecuencias económicas provocadas por la Guerra de Ucrania. Es por esto que muchos de los afectados quieren renegociar sus hipotecas.
Scoring o puntuación crediticia
A la hora de plantearse refinanciar un préstamo hipotecario es importante consultar el scoring o puntaje crediticio que manejan los distintos bancos y entidades financieras sobre sus clientes, que consiste básicamente en un número que define la probabilidad de pago a las entidades financieras que prestan el dinero.
La métrica para calcular este scoring depende de cada entidad financiera. Para determinar el scoring de una persona física o jurídica la entidad bancaria o financiera tendrá en consideración las cuentas adeudadas, el historial de pagos, duración del historial de crédito, ingresos y profesión. Si se han realizado los pagos a tiempo y no se tienen demasiadas deudas o no suponen un porcentaje muy alto respecto a los ingresos habituales será más probable conseguir un buen scoring crediticio.
Tiempo mínimo de pagos y las mejores opciones para una refinanciación hipotecaria
Antes de proceder a negociar una refinanciación se debe analizar cuidadosamente el mercado y la actual tasa de interés hipotecaria para comparar si apostar por una refinanciación trae consigo más beneficios que no hacerlo.
Por otro lado, para refinanciar un préstamo hipotecario es casi imprescindible cumplir con al menos un mínimo de entre 6 y 12 meses de pagos hipotecarios a tiempo y que ninguno de estos pagos haya sufrido un retraso.
Tipos de refinanciación hipotecaria:
- Novación hipotecaria: La refinanciación se realiza con la entidad bancaria con la que se obtuvo el préstamo. Para este tipo de operación se tendrá que pagar una comisión por novación hipotecaria y es la forma más rápida de realizar una refinanciación. La novación hipotecaria concretamente se trata de un documento público que ha sido firmado previamente por ambas partes. Con esta opción se puede modificar el plazo de amortización, la titularidad de la hipoteca y el tipo de interés. Aunque el inconveniente de apostar por la novación hipotecaria es que se pueden desaprovechar otras ofertas mejores.
- Subrogación hipotecaria: Al contrario que la opción anterior, esta operación se realizará con otra entidad bancaria diferente con la que se acordó la hipoteca en su inicio. Consiste en un traslado de la hipoteca a otro banco, permitiéndose el traslado de todas las condiciones vigentes en el contrato con la anterior entidad bancaria a excepción de la modificación de la cuantía del préstamo o lo referente con la titularidad del contrato hipotecario. Los principales inconvenientes de la subrogación hipotecaria son los límites citados anteriormente referidos al capital del préstamos y los titulares del préstamo. Además, por el traslado de un préstamo a otro banco es habitual tener que abonar una comisión de entre el 0% y el 2% con respecto al importe pendiente junto con el pago del coste de la tasación del inmueble.
- Cancelación anticipada: Existe la posibilidad de cancelar una hipoteca en vigor contratando otra nueva. La gran ventaja es que se puede firmar un nuevo contrato con unas condiciones distintas e incluso mejores que con las que se contaba en la antigua hipoteca. Sin embargo, la gran desventaja son los costes por la realización de la cancelación anticipada sumados a los del nuevo préstamo hipotecario.
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