Una tasación hipotecaria es una evaluación del valor de un inmueble que se realiza para determinar la cantidad máxima que una entidad financiera está dispuesta a prestar para la compra de una vivienda.
Los bancos realizan tasaciones hipotecarias como parte del proceso de otorgamiento de préstamos hipotecarios por varios motivos:
Evaluación del valor de la propiedad
La tasación hipotecaria permite al banco determinar el valor actual de la propiedad. Esto les permite evaluar el riesgo asociado con el préstamo y asegurarse de que el valor de la propiedad respalde adecuadamente la cantidad solicitada para el préstamo hipotecario.
Mitigación del riesgo crediticio
Los bancos necesitan evaluar cuidadosamente el riesgo asociado con los préstamos hipotecarios. Al realizar una tasación, pueden determinar si el valor de la propiedad es suficiente para cubrir el préstamo en caso de incumplimiento por parte del comprador. Esto ayuda a proteger los intereses del banco y minimizar las pérdidas en caso de ejecución hipotecaria.
Establecimiento de condiciones del préstamo
La tasación hipotecaria también ayuda al banco a establecer las condiciones del préstamo, como la tasa de interés, los plazos, la letra mensual y la cantidad máxima que están dispuestos a prestar.
Obligación legal
En España, cuando se compra un inmueble que requiere de un préstamo hipotecario para su adquisición, es obligatorio realizar una tasación hipotecaria, según la Orden Ministerial ECO 805/2003.
¿Cómo se calcula el valor del inmueble en las tasaciones hipotecarias?
Para calcular el valor de un inmueble se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador durante su visita. En caso de no poder comprobarse, se emplea la menor entre las que figuran en los organismos públicos: Catastro y Registro.
En la valoración también influyen factores como la localización, orientación, el estado de ocupación del inmueble (si está actualmente alquilado o vive alguien de forma ilegal) su conservación, adecuación a las normas urbanísticas…
El proceso de tasación comienza con la selección de un tasador. El tasador es un profesional con licencia que evalúa el valor de los bienes inmuebles. El tasador recopila información sobre el inmueble, como su ubicación, tamaño, características y condición y analizará las ventas recientes de propiedades similares en el mismo área.
Este tasador es un técnico autónomo independiente del banco que trabaja para una sociedad de tasación seleccionada por la entidad financiera o el comprador para llevar a cabo este servicio.
Una vez que el tasador haya recopilado toda la información necesaria, emitirá un informe de tasación. El informe de tasación incluirá el valor del inmueble y una explicación de cómo se llegó a ese valor. El banco utilizará el informe de tasación para determinar la cantidad máxima que está dispuesto a prestar al comprador.
Coste de las tasaciones hipotecarias
El precio de este servicio dependerá, en gran medida, del tamaño de la vivienda. Cuantos más metros cuadrados tenga el inmueble, más dinero costará la valoración, generalmente.
La responsabilidad de hacer frente a este pago corre por cuenta del comprador según lo establece la ley hipotecaria de 2019.
La elección del tasador es libre, si bien es cierto que las entidades bancarias suelen ofrecer al comprador directamente este servicio a través de un tasador homologado e independiente, para que el cliente pueda olvidarse de este trámite.
Es importante destacar que las tasaciones hipotecarias están reguladas por ley y solo pueden ser realizadas por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Documentos obligatorios para una tasación hipotecaria
Para la tasación hipotecaria son necesarias la Nota Simple, que es el documento que recoge la información existente sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad y la Referencia Catastral, necesaria para obtener el valor catastral del inmueble. En general, será el banco quien ayude con la gestión de estos documentos.
En función del tipo de inmueble, también se puede llegar a requerir otros documentos como la escritura del inmueble, el contrato de alquiler, etc.
¿Es lo mismo el valor de tasación que el valor del inmueble?
El valor resultante de una tasación hipotecaria no es el mismo que el precio de compra de un inmueble. El precio de compra es lo que el comprador está dispuesto a pagar por el inmueble, pero su valor tasado puede ser mayor o menor que este precio de compra.
Generalmente los compradores temen que la tasación determine que el valor de la vivienda sea inferior al precio de compra ya que de esta forma el dinero prestado será menor y por tanto, tendrá que gastar más de lo previsto de sus propios ahorros para la compra del inmueble.
Por otra parte, puede parecer beneficioso para el comprador obtener una tasación por encima del precio de la vivienda ya que así se asegura obtener mayor financiación bancaria para comprarla, pero a la larga puede generar mayor carga fiscal ya que hacienda grava los inmuebles sobre el valor de tasación, no sobre el valor de compraventa.
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