El 25 de mayo de 2023 se publicó en el BOE la nueva Ley de Vivienda. Un nuevo marco regulatorio que ha originado muchas dudas y discusiones acerca de cómo beneficia o perjudica a los diferentes actores del mercado inmobiliario.
En este artículo te presentamos los puntos claves de esta nueva Ley de Vivienda.
Zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Con la nueva ley se amplía la definición de zonas tensionadas y a partir de ahora se tendrán en cuenta dos condiciones para declarar una zona como tensionada. Con cumplir una de ellas, es suficiente:
- Que el coste de la hipoteca o el alquiler mensual medio de la zona supere el 30% de la renta media.
- Que el precio de venta o alquiler haya aumentado 3 puntos por encima del IPC autonómico en los 5 años previos.
Es importante señalar que son los gobiernos regionales y/o los ayuntamientos quienes tienen la elección de, bajo esos dos criterios, señalar una zona como tensionada y activar así las regulaciones que marca la ley. En el caso de Madrid, tanto el gobierno regional como el local han declarado de momento no se van a acoger a la Ley de Vivienda y por lo tanto no se espera que declaren nunca ninguna zona como tensionada.
En el caso de declararse una zona como tensionada, se revisará cada tres años y se hará por zonas equivalentes a los distritos censales.
Cuando una zona se declare como tensionada, los alquileres estarán regulados y limitados.
Límite al precio del alquiler
A partir de enero de 2024 las actualizaciones de los alquileres se limitarán a un máximo del 3% y ya no estarán vinculadas al IPC.
A partir de 2025 entrará en vigor un nuevo índice que solo afectará a las zonas calientes.
Definición de grandes tenedores
Hasta ahora se entendía como gran tenedor a todo aquel que tuviese 10 o más inmuebles en propiedad. Con la nueva ley se considerará gran tenedor al que tenga 5 o más inmuebles en propiedad en zonas tensionadas.
Son las comunidades autónomas las que pueden aplicar esta nueva definición de la figura de gran propietario. En este caso, se les aplicará un índice de contención de precios cuando alquilen en estas áreas.
Pago de honorarios de la inmobiliaria
La nueva normativa contempla que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de alquiler correrán a cargo del arrendador y no del arrendatario.
La nueva normativa solo especifica y regula el pago de los honorarios de las inmobiliarias en los alquileres pero no en las operaciones de compraventa.
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de Vivienda en caso de existir un acuerdo entre las partes implicadas.
Beneficios fiscales para los propietarios
A partir del 1 de enero de 2024, a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada, se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF si ponen su vivienda en alquiler en dicha zona tensionada.
- Se aplicará una bonificación del 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
- Del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada.
- Del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes (inquilinos de 18 a 35 años).
- Del 90% si la renta inicial se ha rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.
Recargo del IBI para viviendas vacías
Los ayuntamientos podrán aumentar la tasa del IBI hasta un 150% a las viviendas que lleven más de dos años vacías en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular.
Protección de la calificación de vivienda pública
La nueva ley indica que las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos destinados a viviendas bajo cualquier régimen de protección pública, tendrán una protección pública permanente que impide la descalificación de su carácter de vivienda pública, salvo que se produzca previamente la calificación de dicho suelo.
Resumen de los puntos clave de la nueva Ley de Vivienda
- La calificación de zona tensionada es menos exigente, por lo que habrá más zonas susceptibles de ser consideradas como tensionadas.
- Son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes pueden declarar una zona como tensionada.
- Se deja de vincular el aumento de los alquileres con el IPC.
- Las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden rebajar la calificación para ser un gran tenedor y aplicar el nuevo índice: cinco o más propiedades en una zona tensionada.
- Existen beneficios fiscales para aquellos pequeños propietarios que sean propietarios de viviendas en zonas tensionadas.
- Tanto la Comunidad de Madrid como el Ayuntamiento de Madrid han realizado declaraciones afirmando que no aplicarán la nueva normativa o se desentenderán de ella: no se espera que
- declaren ninguna zona de Madrid como tensionada o que apliquen el recargo en el IBI para viviendas vacías.
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