Si estás pensando en poner en venta un inmueble que proviene de una herencia, en esta entrada del blog te contamos los pasos que tienes que seguir durante todo el proceso. Es una operación que requiere de algún tiempo pero, una vez que se resuelve la herencia, no tendrás ningún problema a la hora de vender una casa heredada.
La resolución de la herencia
Ocuparse de la herencia es el primer paso para que puedas hacer frente a la venta del inmueble. En el caso de que la herencia se reparta entre varias personas, éstas deberán participar en cada trámite de la operación. Para todo ello necesitarás una serie de documentación y pagar algunos impuestos. Éstos serían los pasos:
- En primer lugar, debes presentar los documentos para tramitar la herencia: el certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia autorizada del testamento, en caso de que exista, o la declaración de herederos.
- Una vez que aceptes la herencia ante notario, tendrás que liquidar el Impuesto sobre Sucesiones durante los seis primeros meses tras la defunción (prorrogable otros seis meses). En la Comunidad de Madrid, cuando el donatario (persona que recibe la donación) sea descendiente (hijo, nieto…), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos…) y adoptantes o adoptados (Grupos I y II), tendrán derecho a aplicarse una bonificación del 99% de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Otro impuesto que no puedes olvidar es la plusvalía municipal, un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenta el terreno desde su adquisición hasta su transmisión, en este caso en herencia. Tienes un mes de plazo (30 días naturales) para pagar ante la delegación de Hacienda donde se haya realizado la compraventa. En la Comunidad de Madrid ahora hay dos tipos de cálculo: la tradicional y la objetiva, que basa el importe que deberás pagar por plusvalía municipal en relación a la ganancia patrimonial obtenida en la operación, pudiendo evitarte el pago de la misma en caso de no obtener ganancias.
- A continuación vendría la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Un paso necesario para otorgarle un marco legal a la trasmisión de la herencia y para la posterior puesta en venta del inmueble. Para este trámite hace falta presentar una copia del DNI de la persona fallecida, el certificado de defunción y de últimas voluntades, la escritura de aceptación de la herencia y el testamento (o acta de declaración de herederos), y los recibos de liquidación de impuestos.
La derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
El pasado 3 de septiembre de 2021 marcó el fin definitivo del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Con esta ley se establecía un periodo de 24 meses desde la muerte del propietario en el que un heredero legítimo podía reclamar su parte de la herencia, por lo que la inscripción de una finca o derecho por parte de un tercero no tendría efecto definitivo hasta pasado dicho periodo. Esto alargaba el proceso y suponía un problema sobre todo de cara a la concesión de hipotecas a un tercer comprador, que quedaba en una situación de desprotección.
A día de hoy, tras la derogación, quedan eliminadas todas las cargas generadas anteriormente en inmuebles afectados por esta ley. Además, la llamada ‘Ley de Cuba’ proviene de la legislación española del siglo XIX, a propósito de la guerra de Cuba y Filipinas y trataba de proteger entonces a los desplazados españoles a estas guerras que habitualmente no podían reclamar sus herencias a su vuelta al país. Actualmente, los supuestos en que esta ley funcionaba eran muy residuales. Desde hace décadas se venía reclamando su derogación sobre todo desde el sector jurídico e inmobiliario.
La relación entre el coronavirus y el artículo 28
En los últimos dos años, con la pandemia como escenario, han aumentado los casos de fallecimientos de personas sin testamento. Esto ha provocado que hayan salido al mercado muchos inmuebles heredados. De ahí que este artículo de la Ley Hipotecaria haya tenido una mayor incidencia de la habitual. En estas circunstancias, ha habido algunos compradores que se han echado atrás en la transacción por no conocer bien los detalles de la propiedad. Otros lo han hecho por miedo a que hubiera algún problema tras firmar la operación.
Qué necesito para vender una casa heredada
Una vez resuelto el trámite de la herencia necesitarás la documentación habitual en la venta de una vivienda:
– Documento Nacional de Identidad (DNI de todos los herederos).
– Escritura de propiedad.
– El último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
– Certificado de la Administración de Fincas.
– El certificado de deuda bancaria pendiente.
– Certificado de eficiencia energética.
Impuestos tras la venta de una casa heredada
Tras la venta de un inmueble heredado queda liquidar los impuestos que esto implica. En caso de que la herencia haya sido repartida entre varias personas, dichos impuestos serán abonados de manera proporcional a lo que cada heredero recibió.
Uno de los tributos que debes abonar es el Impuesto sobre la renta de Personas Físicas (IRPF), un gravamen por la ganancia patrimonial que se tiene a partir de la venta. Además, si la venta no se produce en el mismo periodo fiscal en el cual se recibió el inmueble, se deberá pagar de nuevo la plusvalía municipal. En función del tiempo, el valor del suelo puede variar rápidamente.
Almanova te ayuda en la venta de tu casa heredada
En ocasiones, el trámite de la venta de un inmueble heredado puede generar problemas cuando hay varias personas como herederas. La falta de tiempo para finalizar los trámites o de acuerdo para concretar las condiciones de venta de la casa pueden retrasar la operación. El asesoramiento de profesionales del sector inmobiliario puede ser de gran ayuda en una situación de este tipo.
Es importante que el comprador y vendedor conozcan la situación de la vivienda en herencia. Por eso, siempre conviene acudir al Registro de la Propiedad para obtener toda la información del inmueble. ALMANOVA se encarga de realizar estos trámites al comenzar con la gestión de una casa. Pedimos una nota simple sin coste ni para el vendedor ni para el comprador, para poder garantizar que no haya impedimentos que bloqueen la compraventa. En esta nota simple, obtenemos el nombre del propietario, estado del inmueble o cargas que tenga pendientes. Además, también aparecerá la fecha de transmisión del inmueble e incluso los detalles sobre los herederos.
Vente a ALMANOVA y no tendrás que preocuparte de nada, te acompañaremos durante todo el proceso. Somos una inmobiliaria referencia en Madrid centro, donde tenemos una gran experiencia tras más de 17 años trabajando en la compraventa de inmuebles. Desde nuestras oficinas de la calle Atocha 28 y la calle Huertas 57 nos aseguramos de dar un servicio personalizado a todos los clientes, con calidad y eficacia garantizadas. Conócenos.
