Con el auge del mercado del alquiler en la última década han aumentado también los impagos de las rentas por parte de los arrendatarios. Cada vez más propietarios intentan protegerse frente a estas deudas solicitando a sus potenciales inquilinos garantías adicionales.
Un aval bancario para el alquiler es un contrato de compromiso con el que una entidad bancaria garantiza ante un tercero que su cliente va a cumplir con la obligación del pago de la renta del alquiler.
Se trata de una buena opción para los propietarios que quieren quitarse cualquier temor de impago y es cada vez más habitual que la exigencia de un aval bancario aparezca en los contratos de arrendamiento.
Pedir un aval bancario para el alquiler
El trámite es relativamente sencillo para el futuro inquilino. Solo tendrá que acudir a su banco para solicitarlo, el cual hará un estudio de solvencia y viabilidad sobre su cliente y el alquiler deseado.
Para la tramitación, el banco necesitará una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria que firmará el inquilino ante notario. Esta póliza lo que hace es regular las relaciones entre la entidad bancaria y el cliente en relación al pago de comisiones, intereses, el reembolso de las cantidades que el banco haya pagado en caso de ejecución del aval, etc.
En muchos casos, lo que la entidad bancaria hace es una pignoración de dinero, es decir, exige al cliente destinar a una cuenta intocable hasta la finalización del aval la cantidad correspondiente al pago de 3 o más meses de alquiler (normalmente entre 3 y 6 meses). En caso de impago, el banco recurrirá a esa cuenta para recuperar el dinero pagado del alquiler.
De cara al estudio de solvencia y viabilidad de la operación, el banco requerirá a su cliente datos relativos a su situación laboral (nóminas, contratos, beneficios…) y préstamos activos para su análisis.
Por su parte, la entidad bancaria debe informar a su cliente acerca de las comisiones e intereses asociados al aval bancario.
Lo que se firma finalmente es un contrato que recoge las condiciones del aval entre el banco y el cliente. Este contrato debe posteriormente facilitarse al propietario de la vivienda.
Coste del aval bancario para el alquiler
Los gastos más habituales en la concesión de un aval son:
- Coste del estudio de solvencia
- Comisión de apertura del aval
- Gastos de notaría (no es muy frecuente, pero el banco puede repercutir al cliente los gastos de la formalización ante notario)
- Comisión de mantenimiento y riesgo (suele ser trimestral)
- La entidad bancaria, al no realizar ningún desembolso de dinero, no suele cobrar cantidades muy elevadas. Todo esto suele suponer un porcentaje de entre el 0,5% y el 2% sobre el importe total del aval. Estos costes dependen de cada entidad bancaria, ya que el Banco de España lo único que regula es la tarifa máxima que se puede cobrar.
¿Qué pasa si se deja de pagar la renta del alquiler? La ejecución del aval bancario
Cuando el inquilino con aval bancario deja de pagar el alquiler, la entidad financiera cumplirá con su obligación abonando la cantidad adeudada al arrendador, ejecutando así el aval. Posteriormente, el banco se dirigirá a su cliente para que le reintegre dicha cantidad.
¿Es legal pedir un aval bancario para alquiler?
Es perfectamente legal pedir a los posibles arrendatarios un aval bancario. El apartado 5 del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos legaliza casi cualquier exigencia por parte del propietario. La solicitud de un aval bancario por parte del arrendador se considera como una garantía adicional. Es decir, será una garantía complementaria a las establecidas con obligatoriedad por la Ley de Arrendamientos Urbanos (la renta del alquiler y la fianza).
Por tanto, es totalmente legal que el propietario pida al mismo tiempo un mes de fianza y aval bancario, ya que no son excluyentes y una garantía no invalida a la otra.
Aval bancario para el alquiler de locales
Junto con el importe de la renta, la duración del contrato y las obras a realizar en el local en su caso, otro de los aspectos que suele ser bastante importante en una negociación de un contrato de arrendamiento son las garantías de pago de la renta y del cumplimiento de las obligaciones del contrato.
Igual que en el caso del alquiler para particulares residentes, en el alquiler de locales comerciales u oficinas también es habitual la exigencia por parte de los propietarios de un aval bancario.
Por supuesto, arrendador y arrendatario tienen en este caso intereses opuestos. El propietario pedirá todas las garantías que considere oportunas y por otra el empresario buscará regular dichas garantías para que el proceso de alquiler sea lo menos gravoso posible.
En el caso del alquiler de locales comerciales, las condiciones de las entidades bancarias a la hora de dar estos avales son muy similares a las del alquiler de viviendas. Sin embargo, si la empresa o autónomo que quiere alquilar el local ya tiene una trayectoria considerable como cliente de la entidad bancaria, puede ver reducido el coste de este aval y ahorrarse los gastos relativos al estudio de solvencia, la comisión de apertura o notaría.
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