El Ayuntamiento de Madrid aprobó este verano nuevas normas urbanísticas que afectan sobre todo a las Viviendas de Uso Turístico (VUT) de la capital. La nueva ley afecta sobre todo a muchos usuarios de Airbnb en el centro de la ciudad, ya que es la plataforma con más pisos en esa categoría por encima de las inmobiliarias en Madrid centro.
Las Viviendas de Uso Turístico
En 2019 el Ayuntamiento de la capital aprobó el Plan Especial de usos del Hospedaje (PEH) para preservar el uso residencial del centro urbano y controlar las actividades económicas relacionadas con el hospedaje situadas en los edificios de la ciudad. A partir de entonces, el propietario o gestor de cualquier piso turístico deberá pedir licencia para ejercer su actividad.
Ahora, con la nueva ley, el consistorio ha eliminado algunas de las normas que había establecido el PEH, como la obligatoriedad de que los alojamientos cuenten con un acceso independiente a la puerta de entrada del edificio. Además, ya no habrá un límite de días de uso al año a partir del cual se exigía licencia como actividad terciaria de hospedaje.
Por otro lado, se mantiene el diseño del Plan Especial en anillos concéntricos zonales con diferentes limitaciones en función de la saturación de alojamientos. Con esta distribución, el Ayuntamiento trata de descentralizar los pisos turísticos compensando la dinámica demostrada por el mercado en las área residenciales centrales e imitando el modelo de otras capitales europeas como París, Berlín, o Amsterdam. Los anillos de distribuyen de la siguiente forma:
- El primer anillo engloba el distrito Centro.
- En el segundo entran el distrito de Chamberí y parte de los de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca.
- El tercero comprende Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina.
Las restricciones a los pisos turísticos
Según el INE, en el distrito Centro de Madrid se concentran unas 8.000 viviendas de uso turístico. Con esta nueva medida el Ayuntamiento de Madrid ha restringido los pisos turísticos únicamente a los bajos y primeras plantas de los edificios, siempre contando con que no haya vecinos debajo.
Durante el año 2021 el gobierno de la ciudad ha revisado más de 5.000 viviendas, con más de 400 expedientes abiertos. También ha impuesto las primeras multas a viviendas de uso turístico denuncias tras las denuncias de asociaciones vecinales del distrito Centro de la capital.
Además, desde el Ayuntamiento se trabaja en la creación de una ordenanza que regule otros aspectos relativos a la actividad económica de estas viviendas turísticas como ruidos, olores, requisitos burocráticos o régimen de inspecciones.
¿Cómo han afectado las restricciones al mercado del alquiler en Madrid?
La normativa aplicada por el gobierno municipal ha provocado que algunas de las viviendas que ya no pueden ejercer su uso turístico se trasladen al catálogo de alquiler de larga estancia. Esto ha generado que la oferta de alquiler aumente tornándose más competitiva. Los precios de los alquileres bajaron en 2020 en gran medida provocados por la pandemia, algunos por encima del 10% en los barrios más céntricos de la capital como Huertas, Chueca o Malasaña.
En cuanto a la demanda, no se ha visto tan afectada por las restricciones, aunque sí se vio perjudicada por el Covid-19. Aún así, es la ciudad española con más demanda de alquiler, con unos datos que reflejan su constante aumento.
Diferencias entre viviendas y apartamentos turísticos
La Vivienda de Uso Turístico (VUT) y el Apartamento Turístico (AT) son modalidades alternativas al hospedaje tradicional en hostelería. En todos los casos dan un servicio de alojamiento temporal para estancias cortas.
Las VUT son viviendas particulares a las que se da un uso comercial, por lo que están obligadas a registrarse como tales y obtener una licencia. Al destinarse a este uso, los propietarios no pueden utilizarla como residencia habitual o permanente, ni con cualquiera otra finalidad distinta del uso turístico. Además, al ser una propiedad individual, si está ubicada en un edificio de propietarios, los estatutos de la comunidad de propietarios son los que marcan la normativa y pueden imponer ciertas restricciones.
Por su lado, los apartamentos turísticos son unidades de alojamiento independientes, ubicadas en la totalidad de un edificio o en parte independizada del mismo, con acceso y escaleras de uso exclusivo. Estos apartamentos no pueden tener carácter residencial y habitualmente están gestionados por empresas, considerándose una actividad comercial.
Licencias para la actividad turística en Madrid
La licencia turística es el permiso necesario para ejercer la actividad turística de manera legal en Madrid. Este documento es expedido por la Comunidad de Madrid para acreditar que un alojamiento cumple con las condiciones impuestas por este organismo para considerarse adecuada para los turistas. En Madrid, además de la licencia turística, hay que registrar la vivienda o apartamento turístico ante la Consejería de Cultura y Turismo de la Comunidad.
Estos son dos documentos que exige la Consejería de Turismo para expedir la Licencia Turística en Madrid. El primero corresponde a un plano de tu casa “visado” por un arquitecto o arquitecto técnico. El segundo, la Cédula de Habitabilidad, es otro informe de la situación y los espacios de tu vivienda que certifica la habitabilidad de esta.
Para la actividad de viviendas y apartamentos turísticos los requisitos son distintos. En el primer caso, para las VUT, se piden las siguientes condiciones:
- Presentar la declaración responsable de inicio de actividad de viviendas de uso turístico.
- Obtener el Certificado de Idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT).
- Aportar el seguro de responsabilidad civil.
- Debe estar amueblaba y en condiciones de ser utilizada inmediatamente.
- Tiene que comercializarse en canales de oferta turística.
- Se debe ceder de forma completa y con fines de alojamiento turístico.
- Ofrecer el alojamiento a cambio de un precio.
Los apartamentos turísticos también cumplen con una serie de condiciones, en su lugar mucho más extensas, y están catalogados en diferentes categorías (de 4 a 1 llaves) según las condiciones generales y particulares de los mismos. Estos alojamientos tienen que inscribirse como una empresa, contar con una licencia de actividad y para alquilarse tienen que presentar un contrato de cesión.
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