Obtener rentabilidad a través de la compra de una vivienda u otro tipo de inmueble es posible. Eso sí, es conveniente conocer la situación del sector inmobiliario, tanto a nivel general como de la zona donde queremos invertir. Teniendo esto en cuenta, comprar un inmueble como inversión sigue siendo un atractivo en una capital como Madrid. De hecho, para muchos inversores extranjeros, ésta es una opción muy interesante no sólo de cara a obtener rentabilidad sino también para adquirir un Permiso de Residencia Familiar en España.
Comprar una vivienda para alquilarla
El 23% de las viviendas que se compran en España tienen como finalidad la inversión. Esto es lo que arrojan los datos de los principales portales inmobiliarios y el Banco de España. Algo muy común en grandes ciudades es la inversión en una vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler.
Según Idealista, en el último trimestre de 2021 la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda en Madrid para ponerla en el mercado del alquiler se sitúa de media en el 4,7%. A pesar de que en los últimos años ha seguido una línea descendente, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo uno de los focos de inversión con menor riesgo del mercado. Se trata de un activo por el que se mantienen los rendimientos especialmente en las grandes ciudades o en zonas con gran dinamismo económico.
Ventajas de comprar una casa para alquilarla
Estas son algunas razones por las que los inversores se deciden por la compra de un inmueble con el objetivo de alquilarlo:
- Alta demanda de alquiler en grandes ciudades: Muchas personas prefieren alquilar porque no pueden afrontar los costes iniciales de compra. Esto asegura una demanda constante y una baja tasa de vacantes.
Ingresos mensuales regulares: Los contratos de alquiler ofrecen seguridad en los ingresos, con pagos mensuales estables, lo que ayuda a mantener la liquidez.
Menor tiempo para alquilar que para vender: En Madrid centro, alquilar suele ser más rápido que vender, lo que facilita la recuperación de la inversión.
Beneficios fiscales: La legislación permite deducciones de hasta el 60% sobre las rentas obtenidas por alquiler, lo que mejora la rentabilidad neta.
Posibilidad de revalorización del inmueble: Además de los ingresos por alquiler, la vivienda puede aumentar de valor con el tiempo, sumando plusvalías a largo plazo.
Diversificación de la inversión: El alquiler puede generar ingresos constantes mientras se diversifican las fuentes de rentabilidad del patrimonio personal.
Calcular la rentabilidad de la inversión en una vivienda para alquiler
Si quieres calcular la rentabilidad de esta inversión al más mínimo detalle, necesitarás los datos de todos los gastos a los que tendrías que hacer frente para el mantenimiento del inmueble. De esta forma, se calcularía la renta anual esperada y se restarían los gastos de mantenimiento como la cuota de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras. El resultado de esta operación se divide entre la inversión inicial (precio de compra del inmueble, impuestos, gastos de la operación y reformas) y se multiplica por 100. Así se obtiene el porcentaje de rentabilidad anual.
La fórmula básica para calcular la rentabilidad neta anual es:
Comprar una vivienda para venderla
Otra forma de inversión consiste en adquirir un inmueble para reformarlo y venderlo, aprovechando la diferencia entre el precio de compra y el precio tras la reforma. Este tipo de inversión requiere un estudio exhaustivo del mercado para identificar oportunidades rentables.
Las estimaciones del sector indican que la rentabilidad media en este tipo de operaciones está entre el 15% y el 20%. Para viviendas antiguas que requieren rehabilitación profunda, la rentabilidad puede alcanzar hasta el 30%, siempre que la reforma y la revalorización sean bien gestionadas.
Ventajas de comprar una vivienda para venderla
Comprar un inmueble como inversión supone disponer de un gran capital para poder hacer frente a los pagos sin necesidad de generar muchos intereses en hipotecas. A pesar de ello, con el conocimiento adecuado, existen varias ventajas en esta alternativa:
– Beneficios rápidos. En ocasiones hacer una pequeña rehabilitación puede bastar para obtener beneficio del inmueble. Detalles como pintar la casa o arreglar los desperfectos pueden servir para cambiar la imagen de la vivienda e incrementar su valor.
– Margen de beneficio en función de la reforma o antigüedad del inmueble. En el conocimiento y experiencia en el sector se abre un gran margen para encontrar inmuebles muy antiguos, sin reformas o que están en un mal estado. Tras su rehabilitación, la adaptación de su distribución a las necesidades actuales o la mejora de su eficiencia energética, el inmueble puede pasar a tener un gran valor de mercado.
– La oferta de viviendas de segunda mano escasea en zonas como Madrid centro. Esto para un propietario que quiera vender su inmueble se convierte en una ventaja, ya que los compradores se encuentran con menos opciones, lo que puede encarecer el precio y situar al vendedor en mejor disposición para negociar.
Invertir en inmuebles comerciales en Madrid
Además de las viviendas, los inmuebles comerciales —como locales, oficinas o naves industriales— son otra vía interesante para la inversión inmobiliaria en Madrid. Estos inmuebles ofrecen ventajas como:
Contratos de alquiler a largo plazo: Los inquilinos comerciales suelen firmar contratos más largos, lo que aporta estabilidad a los ingresos.
Rentas generalmente más elevadas: La rentabilidad suele ser superior a la de la vivienda residencial.
Diversificación del portafolio: Añadir inmuebles comerciales puede equilibrar riesgos y rentabilidades dentro de la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, es importante valorar aspectos como la ubicación estratégica, la demanda sectorial y el estado del inmueble para asegurar el éxito de la inversión.
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