El derecho al uso de una vivienda puede tener diferentes figuras legales como la del propietario, el arrendatario o el usufructuario. En esta entrada del blog te explicamos qué es ser usufructuario de una vivienda, una figura común en los casos de herencias familiares.
Una vivienda en usufructo
El usufructo es el derecho real a disfrutar de un bien ajeno por el que una persona física o jurídica puede usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. Así, la figura de usufructuario de una vivienda o bien recae sobre la persona que obtiene la titularidad del derecho al uso de ello durante un tiempo que puede ser por un plazo de tiempo (usufructuario temporal) o para toda la vida del usufructuario (vitalicio).
El bien inmueble puede ser de titularidad pública o privada y el propietario de dicho bien, durante el tiempo que dure el usufructo, recibe el nombre de nudo propietario. Es un concepto distinto al del heredero legítimo, que hereda por ley ciertos bienes, aunque no haya testamento, y puede estar en posesión de ellos. Por su lado, el nudo propietario es el que tiene el derecho sobre un bien, pese a que no se halle en posesión del mismo debido a la cesión en usufructo. En el caso de que falleciese el nudo propietario, sus herederos serían los nuevos propietarios de la vivienda.
Hay varios motivos por los que una persona puede recibir un inmueble: por ley, por prescripción adquisitiva o por la voluntad del propietario. Cuando existe un acuerdo y este se produce entre personas vivas, el usufructo se establece por donación, a título oneroso o por contrato.
Las herencias familiares
El caso más habitual de personas que disfrutan de un inmueble en usufructo ocurre con las herencias familiares. Éstas pueden tener como resultado que una propiedad quede en manos de varias personas. Generalmente el cónyuge como heredero forzoso adquiere el derecho legal a disfrutar del inmueble. Este tipo de usufructo es conocido como usufructo viudal y supone que el cónyuge viudo utiliza ciertos bienes que componen la herencia como dinero o un inmueble aunque no sea de su propiedad. El resto de herederos forzosos tienen la titularidad de esos bienes pero permiten que el viudo disfrute de ellos.
También, en algunas ocasiones, la cesión de un inmueble a un descendiente se da en vida, por lo que se considera una donación. Hasta la muerte del donante usufructuario no se produce la extinción del usufructo.
Derechos del usufructuario de una vivienda
El principal derecho del usufructuario de un inmueble es el del disfrute de la propiedad, incluidas todas las instalaciones con las que cuente la vivienda o comunidad como garaje, trastero, jardín o piscina entre otros.
Además de ello, uno de los derechos que adquiere el usufructuario es el de alquilar el inmueble, aunque esto puede cambiar si existe un acuerdo previo con el nudo propietario que se lo impida. Siendo así, el usufructuario podría hacer uso de la vivienda, pero no alquilarla y en ningún caso venderla a un tercero.
Obligaciones del usufructuario de una vivienda
La persona con este derecho no tiene que pagar renta por el inmueble pero sí tiene la obligación de asumir los gastos de agua, luz y gas así como los impuestos. Entre ellos el usufructuario paga impuesto de sucesiones, el IBI perteneciente a su municipio y las demás obligaciones fiscales. En cambio, a diferencia del propietario, el usufructuario no asume los gastos de la comunidad de vecinos ni ninguna derrama que se realice para mejorar los accesos al inmueble.
Otra de las obligaciones del usufructuario es la de realizar un inventario y tasar todos los bienes inmuebles antes de su uso y disfrute, dejando constancia del estado de los mismos. A partir de entonces, se encargará del cuidado de estos bienes y su conservación. Por tanto, y en caso de ser un usufructuario temporal y tener que devolver el bien inmueble, éste debe de estar en las mismas condiciones en que lo adquirió. Igualmente, se fija una fianza para garantizar el buen uso de los bienes y su restitución si fuera necesario. Los únicos que están exentos de dar esta fianza son los padres en el caso de ser usufructuarios de un inmueble.
Cuándo finaliza el usufructo
Existen varias situaciones en las que el derecho de un usufructuario puede extinguirse. Generalmente, esto ocurre cuando el titular del derecho fallece en el caso de herencias, pero también se presentan otras causas de extinción:
– Vencimiento del plazo de un contrato o acuerdo.
– Cumplimiento de la condición sujeta en la resolución.
– Por consolidación, cuando el usufructuario y el nudo propietario se convierten en una sola persona.
– Por prescripción extintiva. El usufructuario deja de usar su derecho durante el tiempo establecido en la ley.
– Por renuncia del usufructuario.
– Por pérdida total o parcial de la cosa. Si es parcial continúa el usufructo sobre el resto. Si es total y hay una expropiación forzosa, el nudo propietario deberá sustituir el objeto usufructuado o abonar un interés legal al usufructuario.
– Por cesación del derecho que lo constituyó.
– Incumplimiento sobre la fianza siempre que el dueño no lo haya eximido.
Cuando esta situación afecta a un usufructo vitalicio, si se extingue por el fallecimiento del usufructuario, no puede derivarse ningún derecho en favor de sus herederos. Además, para finalizar el usufructo se debe anular el derecho en el Registro de la Propiedad, aportando el correspondiente certificado de defunción.
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